Đầu tư bất động sản thông qua ETF và cổ phiếu - Làm sao để đầu tư đúng cách?

Lưu ý: XTB cung cấp các sản phẩm phái sinh độc quyền. Thông tin trong bài viết chỉ được cung cấp mang tính thông tin chung và là tài liệu đào tạo. Bất kỳ ý kiến, phân tích, giá cả hoặc nội dung khác không được xem là tư vấn hoặc khuyến nghị giao dịch phái sinh.

Chiến lược kết hợp nhiều loại đầu tư là chìa khóa để thành công và bất động sản là một trong những hình thức tốt để đa dạng hóa các khoản đầu tư của bạn.

Tuy nhiên, với khoản tiền đặt cọc, trả thế chấp hàng tháng, bảo hiểm và phí bảo trì, việc mua nhà của bạn có thể sẽ rất tốn kém. Nhiều người cũng không muốn đối mặt với những khó khăn khi trở thành chủ nhà. 

May mắn thay, có một số phương pháp để bạn đầu tư vào bất động sản mà không cần phải thực sự giao dịch với người thuê nhà. Dưới đây là các hình thức đầu tư bất động sản phổ biến nhất không bao gồm việc mua một ngôi nhà thực tế.

Xin lưu ý rằng dữ liệu được trình bày đề cập đến dữ liệu trong quá khứ và do đó, không phải là một chỉ báo đáng tin cậy trong tương lai.

Các hình thức đầu tư bất động sản

Các nhà đầu tư bất động sản thường được hưởng lợi nhuận tuyệt vời mà họ thu được từ khoản đầu tư của mình bất kể đầu tư trực tiếp hay gián tiếp. Theo dữ liệu từ Forbes, phương pháp đầu tư bất động sản đã tạo ra nhiều tỷ phú hơn bất kỳ loại hình nào khác.

Theo thống kê của Cục điều tra dân số Hoa Kỳ, giá bán nhà mới (một chỉ số sơ bộ về giá trị bất động sản) liên tục tăng giá trị từ năm 1940 đến năm 2006, trước khi giảm xuống trong cuộc khủng hoảng tài chính. Sau đó, giá bất động sản đã bắt đầu tăng trở lại, thậm chí tiến đến gần mức trước khủng hoảng. Xu hướng này tiếp tục diễn ra sau khi đại dịch bùng phát khi nhiều cá nhân xem đầu tư bất động sản là một hình thức đầu tư thông minh, trong bối cảnh lạm phát ngày càng gia tăng, đang làm xói mòn sức mua các khoản tiết kiệm trong tài khoản ngân hàng của họ. 

Xin lưu ý rằng dữ liệu được trình bày đề cập đến dữ liệu trong quá khứ và do đó, không phải là một chỉ báo đáng tin cậy trong tương lai.

Hình thức đầu tư bất động sản là tạo ra lợi nhuận bằng cách đầu tư vào các quỹ tập trung vào bất động sản hoặc bằng cách mua, bán và phát triển bất động sản. Các nhà đầu tư bất động sản vật chất có thể tạo thu nhập thường xuyên từ những ngôi nhà cho thuê hoặc tu sửa lại các tòa nhà để tăng giá trị bán lại chúng (hay còn gọi là chuyển nhượng). Một số nhà đầu tư sẽ mua bất động động sản với niềm tin rằng nó sẽ tăng giá trị theo thời gian. 

Tuy nhiên, đầu tư bất động sản vật chất cũng đi kèm với một số rủi ro nhất định. Chủ nhà thường xuyên phải đối mặt với các vấn đề có thể xảy ra với người thuê, thiệt hại tài sản và nhu cầu bảo trì, sửa chữa và cải tạo định kỳ liên tục. Ngoài ra, việc mua bất động sản như một khoản đầu tư mang lại rủi ro điển hình với mức lợi nhuận khong như mong đợi hoặc thậm chí có khả năng thua lỗ. 

Bạn cần phải cam kết khi lựa chọn hình thức đầu tư này vì nó đòi hỏi bạn phải dành nhiều thời gian và nguồn vốn của mình vào một loại tài sản duy nhất. Đề phòng ngừa khoản đầu đầu tư bất động sản của bạn gặp vấn đề, chiến lược hợp lý nhất là đầu tư vào các lĩnh vực khác nhằm giúp bạn quản lý rủi ro tốt hơn. Thời gian cũng là một mối quan tâm đối với bất động sản vì thông thường bạn sẽ không thể thu hồi vốn đầu tư trong thời gian nhanh chóng.

Đối với những người không có số vốn tiền, thời gian hay kỹ năng liên quan đến sửa chữa và bảo trì, bạn có thể lựa chọn giải pháp thay thế thú vị là đầu tư trực tiếp vào các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hoặc REIT - Real estate investment trust  (Quỹ tín thác đầu tư bất động sản).

REIT là một quỹ đầu tư chuyên biệt về bất động sản. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) được hình thành khi một doanh nghiệp (hoặc quỹ tín thác) sử dụng tiền từ các nhà đầu tư để mua và vận hành các khoản lợi nhuận. REIT, giống như bất kỳ cổ phiếu nào khác, có thể được giao dịch trên các sàn giao dịch lớn. Các quỹ này bao gồm các công ty bất động sản tạo ra lợi nhuận từ danh mục tài sản của họ thay mặt cho các cổ đông và nhà đầu tư. Để duy trì trạng thái của quỹ REIT, tổ chức sẽ phải chia 90% thu nhập chịu thuế của mình dưới dạng cổ tức và không cần phải trả thuế doanh nghiệp cho khoản lợi nhuận thu được từ bất động sản cho thuê.

Quỹ REIT sẽ cần phải tuân thủ các quy tắc pháp lý nhất định để đủ điều kiện cho trạng thái này. Các nhà đầu tư đã mua cổ phiếu trong quỹ REIT sẽ nhận được cổ tức dựa trên kết quả hoạt động của danh mục tài sản, đây có thể là một phương pháp tốt để tạo thu nhập thụ động. Ngoài ra, quỹ REIT cũng mang lại cơ hội đầu tư vào các bất động sản không thuộc quyền sở hữu như trung tâm thương mại hoặc cao ốc văn phòng ,những tài sản này thường không thể tiếp cận được đối với các nhà đầu tư cá nhân.

Ngành Phát triển bất động sản đã tăng 94% trong giai đoạn này so với mức tăng 49,1% của chỉ số S&P 500 và mức tăng 47,2% trong lĩnh vực 

Xin lưu ý rằng dữ liệu trình bày ở trên đề cập đến hiệu suất trong quá khứ và không phải là chỉ báo đáng tin cậy cho hiệu suất trong tương lai.

Một hình thức khác để đầu tư vào thị trường bất động sản là mua cổ phiếu của các công ty phát triển lớn. Lĩnh vực phát triển bất động sản bao gồm các công ty sở hữu, phát triển, cho thuê và quản lý tài sản và đất đai. Lĩnh vực này có nhiều mặt, bao gồm cải tạo các tòa nhà hiện có cũng như mua lại đất và các tài sản bất động sản khác. Trong khi một số chủ đầu tư xây dựng trên đất của họ để bán cho các nhà xây dựng nhà, số khác cũng thường giữ nguyên phần đất cho các mục đích hoạt động. Hoạt động của các tài sản này mang lại nguồn doanh thu định kỳ cho các công ty.

Những yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong tương lai

Thời điểm đại dịch bắt đầu vào tháng 3 năm 2020, giá trị của nhiều loại bất động sản bắt đầu tăng lên, trái ngược với kỳ vọng giảm và nhiều chuyên gia cho rằng giá sẽ tiếp tục tăng cao trong những năm tới, được hỗ trợ bởi chính sách mạnh mẽ của chính phủ. Đặc biệt là ở Mỹ, nơi nhu cầu ngày càng tăng và nguồn vốn đáng kể có thể được phân bổ để đầu tư bất động sản. Trong Kế hoạch Việc làm của người Mỹ (American Jobs Plan), chính quyền Biden đã đề xuất chi khoảng 2 nghìn tỷ USD trong thập kỷ tới. Khoản tiền này bao gồm 213 tỷ USD cho cơ sở hạ tầng nhà ở nhằm xây dựng các cộng đồng vững mạnh hơn. Động lực chính là “xây dựng, khôi phục và trang bị thêm hơn hai triệu ngôi nhà và các tòa nhà thương mại để giải quyết cuộc khủng hoảng giá nhà ở”.

Ngoài ra, nếu nền kinh tế tiếp tục phục hồi thì sẽ hỗ trợ nhu cầu và kéo theo đó là giá trị bất động sản thương mại sẽ tăng lên. Điều này giúp mở ra triển vọng đầu tư mới cho các doanh nghiệp phát triển. Ngoài ra, đại dịch đã thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực thương mại điện tử và sự thích ứng với hình thức làm việc tại nhà ngày càng tăng đã buộc các chủ nhà phải đánh giá lại việc sử dụng các cơ sở thương mại và văn phòng. Vì lý do này, nhiều người chọn chuyển ra khỏi các thành phố lớn và chuyển đến các vùng ngoại ô hoặc về quê của họ, dẫn đến giá ở thị trường địa phương cao hơn. Các nhà phân tích dự đoán rằng xu hướng này có thể sẽ tiếp tục trong nhiều năm. Bên cạnh đó, việc người thuê nhà ngày càng kỳ vọng về chất lượng và chức năng của tòa nhà sẽ có tác động tích cực đến ngành phát triển bất động sản. Trên thực tế, người thuê đang ngày càng tìm kiếm môi trường làm việc linh hoạt và các tiện nghi như phòng họp chung, chất lượng không khí trong nhà tốt hơn và công nghệ không tiếp xúc. Kết quả là mặc dù chi phí vật liệu tăng nhưng nhu cầu đối với các tòa nhà hiện đại ngày càng tăng là một dấu hiệu tốt cho sự phát triển của doanh nghiệp.

Các sản phẩm đầu tư có thể bạn chưa biết

Dưới đây là những mô tả ngắn gọn về các cổ phiếu và quỹ lĩnh vực bất động sản đáng chú ý mà bạn có thể đầu tư

Quỹ ETF bất động sản:

Quỹ Vanguard Real Estate ETF là một quỹ luôn tìm cách tạo ra thu nhập cao và tăng trưởng vốn dài hạn vừa phải bằng cách đầu tư vào cổ phiếu do quỹ REIT thương mại phát hành. Bằng cách sử dụng phương pháp nhân rộng triệt để, quỹ tìm cách giữ tất cả các cổ phiếu có cùng tỷ trọng vốn hóa với chỉ số. Để được coi là có tính thanh khoản, REIT và các tài sản bất động sản được đưa vào chỉ số phải có đủ số lượng cổ phiếu và khối lượng giao dịch. Vanguard's Equity Index Group sử dụng phần mềm độc quyền để thực hiện các quyết định giao dịch phù hợp với dòng tiền và duy trì mối tương quan chặt chẽ với các đặc điểm của chỉ số. Quy trình lập chỉ mục chuyên nghiệp của Vanguard, kết hợp với phí quản lý thấp và giao dịch nhanh chóng, đã cung cấp mạng lưới theo dõi chi phí chặt chẽ.

Xin lưu ý rằng dữ liệu trình bày ở trên đề cập đến hiệu suất trong quá khứ và không phải là chỉ báo đáng tin cậy cho hiệu suất trong tương lai.

Nguồn: xStation5

Quỹ iShares US Real Estate ETF theo dõi chỉ số vốn hóa thị trường của cổ phiếu bất động sản Hoa Kỳ và nắm bắt phần lớn không gian bất động sản bao gồm REIT và các công ty đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp vào bất động sản thông qua phát triển, quản lý hoặc sở hữu, bao gồm các cơ quan tài sản. Quỹ có thể đầu tư vào các cổ phiếu thuộc mọi giá trị vốn hóa đang giao dịch trên các sàn giao dịch lớn của Hoa Kỳ.  iShares US Real Estate ETF thường đầu tư ít nhất 80% tài sản của mình vào chỉ số chứng khoán cơ sở và vào các khoản đầu tư có đặc điểm kinh tế về cơ bản giống với chỉ số chứng khoán cơ sở.

Cổ phiếu bất động sản:

AGNC Investment là một quỹ tín thác đầu tư bất động sản thế chấp được quản lý nội bộ, chủ yếu đầu tư Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS) trên cơ sở đòn bẩy. AGNC Investment tài trợ cho các khoản nắm giữ của mình thông qua các khoản vay thế chấp được cấu trúc dưới dạng các thỏa thuận mua lại (repos). Vào ngày 7 tháng 10, AGNC đã công bố chia cổ tức bằng tiền mặt là 0,12 USD cho mỗi cổ phiếu phổ thông cho tháng 10 năm 2021.

Cổ phiếu của các công ty phát triển bất động sản

CBRE Group, Inc. cung cấp dịch vụ đầu tư và bất động sản thương mại. Công ty hoạt động thông qua các phân khúc: Dịch vụ tư vấn (Advisory Services), Giải pháp văn phòng toàn cầu (Global Workplace Solutions) và Đầu tư Bất động sản (Real Estate Investments). Bộ phận Dịch vụ Tư vấn cung cấp một loạt các dịch vụ trên toàn cầu bao gồm cho thuê bất động sản, thị trường vốn (bán và thế chấp bất động sản, bán và cung cấp dịch vụ), quản lý tài sản, dịch vụ quản lý dự án và dịch vụ định giá.

Bộ phận Giải pháp văn phòng Toàn cầu cung cấp một loạt các dịch vụ thuê ngoài tích hợp, dựa trên hợp đồng cho các chủ sở hữu bất động sản toàn cầu, bao gồm quản lý cơ sở vật chất, quản lý dự án và các dịch vụ giao dịch (cho thuê và bán). 

Bộ phận Đầu tư Bất động sản bao gồm các dịch vụ quản lý đầu tư được cung cấp trên toàn cầu, các dịch vụ phát triển tại Hoa Kỳ và Vương quốc Anh và một dịch vụ được thiết kế để giúp người sở hữu và chủ sở hữu bất động sản đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về các giải pháp không gian văn phòng linh hoạt trên toàn cầu.

Xin lưu ý rằng dữ liệu trình bày ở trên đề cập đến hiệu suất trong quá khứ và không phải là chỉ báo đáng tin cậy cho hiệu suất trong tương lai.

Nguồn: xStation5

The Howard Hughes Corp. tham gia vào việc phát triển và quản lý bất động sản thương mại, nhà ở và các dự án tổ hợp bất động sản. Công ty tập trung vào việc phát triển và bán đất trong các dự án phát triển cộng đồng quy mô lớn, dài hạn trong và xung quanh Las Vegas, Nevada; Houston, Texas; và Columbia, Maryland. Công ty điều hành một khu nhà hàng, bán lẻ và giải trí rộng khoảng 42,085 m² tại New York.

Tổng kết

Đầu tư vào bất động sản là một trong những phương pháp tốt nhất để tăng trưởng tài chính của bạn, đáp ứng các mục tiêu tài chính nhất định và xây dựng một danh mục đầu tư hấp dẫn. Nếu thực hiện đúng cách, đầu tư bất động sản có thể giúp bạn sinh lời và tạo thêm nguồn thu nhập. Nhờ cổ phiếu của REIT và công ty phát triển bất động sản, bất kỳ ai cũng có thể đầu tư vào bất động sản, ngay cả khi chỉ với số vốn nhỏ để bắt đầu.

Nội dung tài liệu này chỉ được cung cấp mang tính thông tin chung và là tài liệu đào tạo. Bất kỳ ý kiến, phân tích, giá cả hoặc nội dung khác không được xem là tư vấn đầu tư hoặc khuyến nghị được hiểu theo luật pháp của Belize.

Hiệu suất trong quá khứ không nhất thiết chỉ ra kết quả trong tương lai và bất kỳ khách hàng quyết định dựa trên thông tin này đều hoàn toàn tự chịu trách nhiệm. XTB sẽ không nhận trách nhiệm đối với bất kỳ tổn thất hoặc thiệt hại nào, bao gồm nhưng không giới hạn, bất kỳ tổn thất lợi nhuận nào, có thể phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc sử dụng hoặc phụ thuộc vào thông tin đó. Tất cả các quyết định giao dịch phải luôn dựa trên phán quyết độc lập của bạn.