REIT ETF & Azioni- Come investire in immobili?

Combinare diversi investimenti è la chiave per avere un portafoglio di successo, e il settore immobiliare è un ottimo modo per diversificare i tuoi investimenti. 

Tuttavia, acquistare una proprietà propria può essere costoso se si considera il deposito, la rata mensile del mutuo, l'assicurazione e la manutenzione. Inoltre, molte persone non vogliono i mal di testa che possono venire dall'essere un padrone di casa.

Fortunatamente, ci sono molti modi per investire in immobili senza avere a che fare con gli inquilini. Di seguito presentiamo gli investimenti immobiliari più popolari che non comportano l'acquisto fisico di una casa.

Tipi di investimenti immobiliari

Sia che si investa nel settore immobiliare direttamente o indirettamente, gli investitori immobiliari spesso godono dei sani ritorni che ricevono dai loro investimenti. Secondo i dati di Forbes, tanti miliardari si sono arricchiti grazie agli investimenti immobiliari più di qualsiasi altra categoria - di gran lunga. 

Secondo i dati del U.S. Census Bureau, i prezzi di vendita delle nuove case (un indicatore approssimativo dei valori immobiliari) sono aumentati costantemente in valore dal 1940 al 2006, prima di scendere durante la crisi finanziaria. Successivamente, i prezzi di vendita hanno ripreso la loro ascesa, superando anche i livelli pre-crisi. Questa tendenza è continuata dopo lo scoppio della pandemia, dato che molte persone consideravano l'investimento immobiliare una buona mossa, data la crescente inflazione che stava diminuendo il potere d'acquisto dei loro risparmi sui conti bancari.

L'investimento immobiliare consiste nel generare un ritorno sia investendo in fondi focalizzati sul settore immobiliare sia attraverso l'atto fisico di comprare, vendere e sviluppare proprietà. Gli investitori che hanno comprato proprietà fisiche possono generare un reddito regolare attraverso proprietà buy-to-let o riqualificare le proprietà per aumentare il loro valore di rivendita (il cosiddetto flipping). Alcuni investitori compreranno una proprietà nella speranza che questa cresca di valore nel tempo.

Ma investire in una proprietà fisica comporta anche un certo grado di rischio. I padroni di casa devono spesso affrontare potenziali problemi con gli inquilini, danni alla proprietà, la necessità di una manutenzione costante, riparazioni e ristrutturazioni periodiche. Anche l'acquisto di una proprietà come investimento comporta il solito rischio di rendimenti non conformi alle aspettative o addirittura il potenziale di una perdita. Questo tipo di investimento è un grande impegno, che richiede di mettere potenzialmente una parte significativa del vostro tempo e della vostra ricchezza in un singolo tipo di attività. Se i vostri investimenti immobiliari vanno male, idealmente desiderate altre classi di investimento che vi aiutino a compensare la perdita in tutto il vostro portafoglio di investimenti. Il tempismo è anche un problema con la proprietà perché l'accesso al vostro investimento rapidamente non è solitamente possibile.

Per le persone che non hanno abbastanza soldi, tempo o competenze relative alle riparazioni e alla manutenzione, un'alternativa interessante può essere investire direttamente in società che operano nel settore immobiliare o REIT.

I REIT sono un tipo di fondo d'investimento che investe solo in immobili. Un REIT viene creato quando una società (o trust) usa il denaro degli investitori per acquistare e gestire proprietà a reddito. I REIT vengono comprati e venduti nelle principali borse, come qualsiasi altra azione. Questi fondi consistono in società immobiliari che generano un profitto dai loro portafogli di proprietà per conto degli azionisti/investitori. Una società deve versare il 90% dei suoi profitti imponibili sotto forma di dividendi per mantenere il suo status di REIT, quindi non pagano l'imposta sulle società sui loro profitti generati da proprietà in affitto. I REIT devono rispettare alcune regole legali per qualificarsi per questo status. Gli investitori che hanno comprato azioni del REIT ricevono un dividendo basato sulla performance del portafoglio di proprietà che può essere un ottimo modo per generare reddito passivo. Inoltre i REIT danno l'opportunità di investire in proprietà non residenziali, come centri commerciali o edifici per uffici, che generalmente non è possibile per gli investitori individuali acquistare direttamente. 

Inoltre, questo gruppo di attività spesso si comporta bene in tempi di incertezza, quando molti investitori cercano un rifugio sicuro. Dallo scoppio della pandemia ad aprile 2021, alcuni REIT hanno generato un tasso di rendimento migliore rispetto al composito S&P 500 e al più ampio settore finanziario.

Il settore Zacks Real Estate - Development ha registrato un'impennata del 94% durante questo periodo, rispetto al rally del 49,1% del composito S&P 500 e alla crescita del 47,2% del più ampio settore finanziario. Le performance passate non sono necessariamente indicative di risultati futuri, e chiunque agisca sulla base di queste informazioni lo fa interamente a proprio rischio.

Un altro modo per investire nel mercato immobiliare è quello di acquistare azioni di grandi società di sviluppo. Il settore dello sviluppo immobiliare comprende società che possiedono, sviluppano, affittano e gestiscono proprietà e terreni. Il settore è sfaccettato e comprende la ristrutturazione di edifici esistenti e l'acquisto di terreni e altri appezzamenti immobiliari. Mentre alcuni sviluppatori intraprendono la costruzione sui loro terreni per poi vendere le proprietà ai costruttori di case, mantenere gli stessi per condurre le operazioni è anche una pratica comune. Le operazioni di queste proprietà forniscono fonti di entrate ricorrenti per le società.

Cosa può influenzare i prezzi degli immobili in futuro? 

Quando la pandemia è iniziata nel marzo 2020, i valori di un certo numero di tipi di proprietà si sono mossi verso l'alto, contrariamente alle aspettative di un calo e molti esperti ritengono che i prezzi continueranno a salire nei prossimi anni, sostenuti da una forte politica del governo (soprattutto negli Stati Uniti), da una domanda crescente e da fondi significativi che possono essere destinati agli investimenti immobiliari. Secondo l'American Jobs Plan, l'amministrazione Biden ha proposto di spendere circa 2 trilioni di dollari nel prossimo decennio. Questo include 213 miliardi di dollari per infrastrutture abitative volte a costruire comunità più forti. Il motivo principale è quello di "costruire, preservare e adattare più di due milioni di case ed edifici commerciali per affrontare la crisi degli alloggi a prezzi accessibili".

Inoltre, se la ripresa economica continua, allora dovrebbe sostenere la domanda e di conseguenza aumentare il valore degli immobili commerciali. Questo a sua volta crea nuove opportunità di investimento per le società di sviluppo. Inoltre, la pandemia ha accelerato significativamente lo sviluppo del settore dell'e-commerce e il diffuso adattamento del lavoro a distanza, costringe i proprietari a riconsiderare l'uso delle proprietà commerciali e degli uffici. Per questo motivo, molte persone scelgono di abbandonare le grandi città e trasferirsi in periferia o nelle loro piccole città d'origine, il che porta a un aumento dei prezzi nei mercati locali. Gli analisti ritengono che questa tendenza continuerà probabilmente per molti anni a venire. Inoltre, l'aumento delle esigenze degli inquilini per quanto riguarda la qualità e la funzionalità degli edifici dovrebbe avere un impatto positivo sull'industria degli sviluppatori. Infatti, gli inquilini richiedono sempre più spazi di lavoro flessibili e servizi, come spazi di incontro condivisi, una migliore qualità dell'aria interna e tecnologie senza contatto. Quindi, nonostante l'aumento dei costi dei materiali, la domanda di questi edifici moderni sta crescendo, il che è un segno positivo per l'industria dello sviluppo.

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Qui di seguito descriveremo brevemente azioni e fondi interessanti del settore immobiliare in cui è possibile investire attraverso la nostra piattaforma di trading

REIT ETFs

Vanguard Real Estate ETF (VNQ.US) cerca di fornire un reddito elevato e una moderata crescita del capitale a lungo termine investendo in azioni emesse da REIT commerciali. Utilizzando un processo di replica completa, il fondo cerca di detenere tutti i titoli nella stessa ponderazione di capitalizzazione dell'indice. I REIT e i titoli immobiliari inclusi nell'indice devono avere abbastanza azioni e volume di scambi per essere considerati liquidi. L'Equity Index Group di Vanguard utilizza un software proprietario per implementare decisioni di trading che tengano conto del flusso di cassa e mantengano una stretta correlazione con le caratteristiche dell'indice. Il raffinato processo di indicizzazione di Vanguard, combinato con basse commissioni di gestione e un trading efficiente, ha fornito una stretta tracciabilità al netto delle spese.

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Le performance passate non sono necessariamente indicative di risultati futuri, e chiunque agisca sulla base di queste informazioni lo fa interamente a proprio rischio. Fonte: xStation5

iShares U.S. Real Estate ETF (IYR.US) traccia un indice ponderato in base alla capitalizzazione di mercato delle azioni immobiliari statunitensi e cattura gran parte dello spazio immobiliare, compresi i REIT e le imprese che investono direttamente o indirettamente nel settore immobiliare attraverso lo sviluppo, la gestione o la proprietà, comprese le agenzie immobiliari. Il fondo può investire in azioni di qualsiasi capitalizzazione che sono negoziate nelle principali borse americane. Generalmente investe almeno l'80% del suo patrimonio nei titoli componenti il suo indice sottostante e in investimenti che hanno caratteristiche economiche sostanzialmente identiche ai titoli componenti il suo indice sottostante.

REIT Azioni

ARMOUR Residential REIT, Inc. (ARR.US) investe e gestisce un portafoglio leveraged di titoli garantiti da ipoteca (MBS) e prestiti ipotecari. La società investe in titoli garantiti da ipoteche residenziali emessi o garantiti da un'impresa sponsorizzata dal governo degli Stati Uniti (GSE), come la Federal National Mortgage Association o la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o un'agenzia governativa, come la Government National Mortgage Association (collettivamente, titoli dell'agenzia). L'azienda investe anche in Interest-Only Securities, che sono le porzioni di interesse dei titoli dell'agenzia che sono separate e vendute individualmente dalla porzione principale dello stesso pagamento. L'azienda raccoglie fondi per ulteriori finanziamenti attraverso offerte di azioni (comprese le azioni privilegiate), titoli di debito non garantiti e titoli convertibili (compresi warrant, azioni privilegiate e debito), tra gli altri.

Annaly Capital Management (NLY.US) è uno dei più grandi fondi di investimento immobiliare ipotecario con strategie di investimento in finanziamenti ipotecari e prestiti aziendali del mercato medio. La società prende in prestito denaro, principalmente tramite accordi di riacquisto a breve termine, e reinveste i proventi in titoli garantiti da attività. La società ha circa 94 miliardi di dollari in attività totali. Il 9 settembre, il consiglio di amministrazione della società ha annunciato un dividendo in contanti per azioni ordinarie di 0,22 dollari per azione ordinaria per il terzo trimestre 2021.

Le performance passate non sono necessariamente indicative di risultati futuri, e chiunque agisca sulla base di queste informazioni lo fa interamente a proprio rischio. Fonte: xStation5

AGNC Investment (AGNC.US) è un trust di investimento immobiliare ipotecario gestito internamente che investe principalmente in MBS dell'agenzia su una base di leva. Finanzia le sue partecipazioni attraverso prestiti garantiti strutturati come accordi di riacquisto (repo).4 Il 7 ottobre, AGNC ha dichiarato un dividendo in contanti di 0,12 dollari per azione di azioni ordinarie per ottobre 2021.

Azioni sui Developers

CBRE Group, Inc. (CBRE.US) si impegna nella fornitura di servizi immobiliari commerciali e di investimento. Opera attraverso i seguenti segmenti: Advisory Services, Global Workplace Solutions e Real Estate Investments. Il segmento dei servizi consultivi fornisce una gamma completa di servizi a livello globale, compreso il leasing della proprietà , i mercati dei capitali (vendite della proprietà ed origine di ipoteca, vendite e servizio), la gestione della proprietà , i servizi della gestione di progetto ed i servizi di valutazione. Il segmento Global Workplace Solutions fornisce un'ampia suite di servizi di outsourcing integrati e basati su contratto a livello globale per gli occupanti di immobili, tra cui gestione delle strutture, gestione dei progetti e servizi di transazione (leasing e vendite). Il segmento Real Estate Investments comprende servizi di gestione degli investimenti forniti a livello globale, servizi di sviluppo negli Stati Uniti e nel Regno Unito e un servizio progettato per aiutare gli occupanti e i proprietari di immobili a soddisfare la crescente domanda di soluzioni flessibili di spazi per uffici su base globale.

Le performance passate non sono necessariamente indicative di risultati futuri, e chiunque agisca sulla base di queste informazioni lo fa interamente a proprio rischio. Fonte: xStation5

La Howard Hughes Corp. (HHC.US) si impegna nello sviluppo e nella gestione di immobili commerciali, residenziali e ad uso misto. L'azienda si concentra sullo sviluppo e la vendita di terreni in progetti di sviluppo di comunità su larga scala e a lungo termine a Las Vegas, Nevada e dintorni; Houston, Texas; e Columbia, Maryland. L'azienda gestisce una proprietà di circa 453.000 piedi quadrati di ristorante, vendita al dettaglio e intrattenimento situata a New York.

Conclusione

Investire nel settore immobiliare è uno dei modi migliori per far crescere le proprie finanze, soddisfare certi obiettivi finanziari e costruire un portafoglio attraente. Fatto bene, l'investimento immobiliare può essere lucrativo e creare un flusso di reddito aggiuntivo. E molti dei migliori investimenti immobiliari non richiedono di presentarsi ad ogni chiamata di un inquilino. Grazie ai REIT e alle azioni delle società di sviluppo, chiunque può investire nel settore immobiliare, anche se ha solo pochi soldi per iniziare.

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