REIT ETF a akcie – Ako investovať do nehnuteľností?

Kľúčom k úspešnému portfóliu je kombinácia rôznych investícií. Nehnuteľnosti sú skvelým spôsobom diverzifikácie investícií. Kúpa vlastnej nehnuteľnosti však môže byť nákladná, ak zvážite vklad, mesačnú splátku hypotéky, poistenie a údržbu. Mnohí ľudia tiež chceli obísť ďalšie ťažkosti, ktoré môžu byť spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti.

Našťastie existuje mnoho spôsobov, ako môžete investovať do nehnuteľností bez toho, aby ste sa museli zaoberať nájomníkmi. Nižšie uvádzame najobľúbenejšie investície do nehnuteľností, ktoré nezahŕňajú fyzickú kúpu domu.

Typy investícií do nehnuteľností 

Či už investujete do nehnuteľností priamo alebo nepriamo, investori do nehnuteľností sa často tešia zo skvelých výnosov, ktoré získavajú zo svojich investícií. Podľa údajov časopisu Forbes viac miliardárov získalo svoje bohatstvo vďaka investíciám do nehnuteľností ako do ktorejkoľvek inej kategórie – zďaleka najviac. 

Podľa údajov amerického úradu pre sčítanie ľudu predajné ceny nových domov (hrubý ukazovateľ hodnoty nehnuteľností) v rokoch 1940 až 2006 neustále zvyšovali svoju hodnotu, až počas finančnej krízy klesli. Následne predajné ceny opäť začali stúpať a dokonca prekročili úroveň spred krízy. Tento trend pokračoval aj po vypuknutí pandémie, keďže mnohí ľudia považovali investície do nehnuteľností za dobrý krok vzhľadom na rastúcu infláciu, ktorá znižovala kúpnu silu ich úspor na bankových účtoch.

Upozorňujeme, že predložené údaje sa týkajú minulých údajov o výkonnosti, a preto nie sú spoľahlivým indikátorom budúcej výkonnosti. Zdroj: XTB Research

Investovanie do nehnuteľností znamená dosahovanie výnosov buď investovaním do fondov zameraných na sektor nehnuteľností, alebo fyzickým nákupom, predajom a výstavbou nehnuteľností. Investori, ktorí si fyzicky kúpili nehnuteľnosti, môžu generovať pravidelný príjem prostredníctvom kúpy a prenájmu nehnuteľností alebo rekonštrukcie nehnuteľností s cieľom zvýšiť ich hodnotu pri ďalšom predaji (tzv. flipping). Niektorí investori kúpia nehnuteľnosť v nádeji, že jej hodnota časom porastie.

Investovanie do fyzického majetku je však spojené aj s určitým rizikom. Prenajímatelia často čelia potenciálnym problémom s nájomníkmi, poškodeniu majetku, potrebe neustálej údržby, opráv a pravidelných rekonštrukcií. Aj kúpa nehnuteľnosti ako investície so sebou nesie obvyklé riziko, že výnosy nebudú dosahovať očakávanú výkonnosť alebo dokonca môžu byť stratové. Tento typ investície je veľkým záväzkom, ktorý si vyžaduje, aby ste do jedného typu majetku vložili potenciálne značnú časť svojho času a peňazí. Ak sa vám investície do nehnuteľností nepodaria, v ideálnom prípade chcete vyskúšať iné triedy investícií, ktoré pomôžu vyrovnať stratu v celom vašom investičnom portfóliu. Pri nehnuteľnostiach je problémom aj načasovanie, pretože rýchly prístup k vašim investíciám zvyčajne nie je možný.

Pre ľudí, ktorí nemajú dostatok peňazí, času alebo zručností súvisiacich s opravami a údržbou, môže byť zaujímavou alternatívou investovanie priamo do spoločností pôsobiacich v sektore nehnuteľností alebo do REIT.

REITS sú typom investičného fondu, ktorý investuje len do nehnuteľností. REIT vzniká vtedy, keď spoločnosť (alebo trust) používa peniaze investorov na nákup a prevádzku nehnuteľností s výnosom. REIT sa kupujú a predávajú na hlavných burzách, podobne ako akékoľvek iné akcie. Tieto fondy pozostávajú z realitných spoločností, ktoré v mene akcionárov / investorov vytvárajú zisk zo svojich portfólií nehnuteľností. Spoločnosť musí vyplatiť 90 % svojich zdaniteľných ziskov vo forme dividend, aby si zachovala štatút REIT, preto neplatí daň z príjmov právnických osôb zo svojich ziskov generovaných z prenajatých nehnuteľností. REITS musia spĺňať určité právne predpisy, aby sa kvalifikovali na tento štatút. Investori, ktorí si kúpili akcie REIT, dostávajú dividendy na základe výkonnosti portfólia nehnuteľností, čo môže byť skvelý spôsob generovania pasívneho príjmu. Okrem toho REITs poskytujú možnosť investovať do nebytových nehnuteľností, ako sú napríklad nákupné centrá alebo kancelárske budovy, ktorých priamy nákup je pre individuálnych investorov vo všeobecnosti nerealizovateľný. 

Okrem toho sa tejto skupine aktív často darí v časoch neistoty, keď mnohí investori hľadajú bezpečný prístav. Od vypuknutia pandémie do apríla 2021 dosiahli niektoré REITs lepšiu mieru výnosov v porovnaní s kompozitným indexom S&P 500 a širším finančným sektorom.
 
Upozorňujeme, že predložené údaje sa týkajú minulých údajov o výkonnosti, a preto nie sú spoľahlivým indikátorom budúcej výkonnosti.

Odvetvie Zacks Real Estate – Realitno stavebný sektor vzrástol počas tohto obdobia o 94 % v porovnaní s rastom kompozitného indexu S&P 500 o 49,1 % a širšieho finančného sektora o 47,2 %. Zdroj: Zacks prostredníctvom nasdaq.com, XTB Research

Ďalším spôsobom investovania na trhu s nehnuteľnosťami je nákup akcií veľkých developerských spoločností. Sektor developerských spoločností zahŕňa spoločnosti, ktoré vlastnia, stavajú, prenajímajú a spravujú nehnuteľnosti a pozemky. Tento sektor je mnohostranný a zahŕňa rekonštrukciu existujúcich budov a nákup pozemkov a iných nehnuteľností. Zatiaľ čo niektorí developeri realizujú výstavbu na svojich pozemkoch, aby ich nakoniec predali staviteľom domov, bežnou praxou je aj ponechanie si týchto pozemkov na vykonávanie činností. Prevádzka týchto nehnuteľností poskytuje spoločnostiam opakujúce sa zdroje príjmov.

Čo môže ovplyvniť ceny nehnuteľností v budúcnosti? 

Keď sa v marci 2020 začala pandémia, hodnoty viacerých typov nehnuteľností sa v rozpore s očakávaniami poklesu posúvali vyššie a mnohí odborníci sa domnievajú, že ceny budú v nasledujúcich rokoch naďalej stúpať, k čomu prispieva silná vládna politika (najmä v USA), rastúci dopyt a značné finančné prostriedky, ktoré možno vyčleniť na investície do nehnuteľností. Podľa amerického plánu zamestnanosti Bidenova administratíva navrhla v nasledujúcom desaťročí vynaložiť približne 2 bilióny USD. Z toho 213 miliárd USD na infraštruktúru bývania zameranú na budovanie silnejších komunít. Hlavným motívom je „vybudovať, zachovať a modernizovať viac ako dva milióny domov a komerčných budov s cieľom riešiť krízu dostupného bývania”.

Navyše, ak bude hospodárske oživenie pokračovať, malo by to podporiť dopyt a následne zvýšiť hodnotu komerčných nehnuteľností. To následne vytvára nové investičné príležitosti pre developerské spoločnosti. Okrem toho pandémia výrazne urýchlila rozvoj sektora elektronického obchodu a rozsiahla adaptácia práce na diaľku núti prenajímateľov prehodnotiť využitie komerčných a kancelárskych nehnuteľností. Z tohto dôvodu sa mnohí ľudia rozhodli opustiť veľké mestá a presťahovať sa na predmestia alebo do svojich malých rodných miest, čo vedie k vyšším cenám na miestnych trhoch. Analytici sa domnievajú, že tento trend bude pravdepodobne pokračovať ešte mnoho rokov. Okrem toho by rastúce požiadavky nájomcov na kvalitu a funkčnosť budov mali mať pozitívny vplyv na developerský priemysel. Nájomcovia totiž čoraz viac požadujú flexibilné pracovné priestory a vybavenie, ako napríklad spoločné priestory na stretnutia, lepšiu kvalitu vnútorného vzduchu a bezkontaktné technológie. Preto napriek rastúcim nákladom na materiály dopyt po takýchto moderných budovách rastie, čo je pozitívnym signálom pre developerský priemysel.

Investičné produkty dostupné pre klientov XTB 

Nižšie stručne opíšeme zaujímavé akcie a fondy z realitného sektora, do ktorých môžete investovať prostredníctvom našej obchodnej platformy

REIT ETF

Fond Vanguard Real Estate ETF (VNQ.US) sa snaží zabezpečiť vysoký príjem a mierny dlhodobý rast kapitálu investovaním do akcií vydaných komerčnými spoločnosťami REIT. Pomocou procesu úplnej replikácie sa fond snaží držať všetky akcie s rovnakou váhou kapitalizácie ako index. REIT a cenné papiere v oblasti nehnuteľností zahrnuté do indexu musia mať dostatočný počet akcií a objem obchodovania, aby sa mohli považovať za likvidné. Skupina Vanguard Equity Index Group používa vlastný softvér na realizáciu obchodných rozhodnutí, ktoré zohľadňujú peňažné toky a udržiavajú úzku koreláciu s charakteristikami indexu. Zdokonalený proces indexovania spoločnosti Vanguard v kombinácii s nízkymi poplatkami za správu a efektívnym obchodovaním zabezpečil tesné sledovanie po odpočítaní nákladov.
 
Upozorňujeme, že predložené údaje sa týkajú minulých údajov o výkonnosti, a preto nie sú spoľahlivým indikátorom budúcej výkonnosti. Zdroj: xStation5

Fond iShares U.S. Real Estate ETF (IYR.US) sleduje index amerických realitných akcií vážený trhovou kapitalizáciou a zachytáva veľkú časť realitného sektora vrátane REIT a firiem, ktoré priamo alebo nepriamo investujú do nehnuteľností prostredníctvom rozvoja, správy alebo vlastníctva, vrátane realitných agentúr. Fond môže investovať do akcií s akoukoľvek kapitalizáciou, ktoré sa obchodujú na hlavných amerických burzách. Vo všeobecnosti investuje najmenej 80 % svojich aktív do cenných papierov, ktoré sú súčasťou jeho podkladového indexu, a do investícií, ktoré majú ekonomické charakteristiky v podstate zhodné s cennými papiermi, ktoré sú súčasťou jeho podkladového indexu.

REIT akcie

ARMOUR Residential REIT, Inc. (ARR.US) investuje do portfólia cenných papierov krytých hypotékami (MBS) a hypotekárnych úverov a spravuje ho. Spoločnosť investuje do cenných papierov krytých hypotekárnymi úvermi na bývanie vydaných alebo garantovaných vládou Spojených štátov amerických (GSE), ako napríklad Federal National Mortgage Association alebo Federal Home Loan Mortgage Corporation, alebo vládnou agentúrou, ako napríklad Government National Mortgage Association (spoločne nazývané „Agency Securities”). Spoločnosť investuje aj do úrokových cenných papierov, čo sú úrokové časti agentúrnych cenných papierov, ktoré sú oddelené a predávané samostatne od časti istiny tej istej platby. Spoločnosť získava finančné prostriedky na ďalšie financovanie okrem iného prostredníctvom ponuky akcií (vrátane prioritných akcií), nezabezpečených dlhových cenných papierov a konvertibilných cenných papierov (vrátane warrantov, prioritných akcií a dlhu).

Annaly Capital Management (NLY.US) je jedným z najväčších hypotekárnych realitných investičných trustov s investičnými stratégiami v oblasti hypotekárneho financovania a podnikových úverov na strednom trhu. Spoločnosť si požičiava peniaze najmä prostredníctvom krátkodobých zmlúv o spätnom odkúpení a výnosy reinvestuje do cenných papierov krytých aktívami. Celkové aktíva spoločnosti predstavujú približne 94 miliárd USD. Dňa 9. septembra predstavenstvo spoločnosti oznámilo peňažnú dividendu z kmeňových akcií vo výške 0,22 USD na kmeňovú akciu za tretí štvrťrok 2021.
 
Upozorňujeme, že predložené údaje sa týkajú minulých údajov o výkonnosti, a preto nie sú spoľahlivým indikátorom budúcej výkonnosti. Zdroj: xStation5

AGNC Investment (AGNC.US) je interne riadený hypotekárny realitný investičný trust, ktorý investuje predovšetkým do agentúrnych MBS na pákovom princípe. Svoje podiely financuje prostredníctvom zabezpečených pôžičiek štruktúrovaných ako dohody o spätnom odkúpení (repo).4 Dňa 7. októbra AGNC vyhlásila hotovostnú dividendu vo výške 0,12 USD na akciu kmeňových akcií za október 2021.

Developerské akcie

CBRE Group, Inc. (CBRE.US) sa zaoberá poskytovaním služieb v oblasti komerčných nehnuteľností a investícií. Pôsobí prostredníctvom týchto segmentov: Poradenské služby, Globálne riešenia pre pracoviská a Investície do nehnuteľností. Segment poradenských služieb poskytuje komplexné služby na celom svete vrátane prenájmu nehnuteľností, kapitálových trhov (predaj nehnuteľností a poskytovanie, predaj a servis hypoték), správy nehnuteľností, služieb projektového manažmentu a oceňovacích služieb. Segment Global Workplace Solutions poskytuje široký balík integrovaných, zmluvne podložených outsourcingových služieb na celom svete pre užívateľov nehnuteľností, vrátane správy objektov, projektového manažmentu a transakčných služieb (prenájom a predaj). Segment Real Estate Investments zahŕňa služby investičného manažmentu poskytované na celom svete, developerské služby v Spojených štátoch a Spojenom kráľovstve a služby určené na pomoc nájomcom a vlastníkom nehnuteľností pri uspokojovaní rastúceho dopytu po flexibilných riešeniach v oblasti kancelárskych priestorov na globálnej úrovni.

Upozorňujeme, že predložené údaje sa týkajú minulých údajov o výkonnosti, a preto nie sú spoľahlivým indikátorom budúcej výkonnosti. Zdroj: xStation5

Spoločnosť Howard Hughes Corp. (HHC.US) sa zaoberá vývojom a správou komerčných, obytných a zmiešaných nehnuteľností. Spoločnosť sa zameriava na rozvoj a predaj pozemkov v rámci rozsiahlych, dlhodobých projektov komunitného rozvoja v Las Vegas (Nevada), Houstone (Texas) a v okolí mesta Columbia (Maryland). Firma prevádzkuje približne 453 000 štvorcových metrov reštauračných, maloobchodných a zábavných nehnuteľností nachádzajúcich sa v New Yorku.

Zhrnutie 

Investovanie do nehnuteľností je jedným z najlepších spôsobov, ako zviacnásobiť svoje financie, splniť určité finančné ciele a vytvoriť si atraktívne portfólio. Pri správnom postupe môže byť investovanie do nehnuteľností lukratívne a môže vytvoriť ďalší zdroj príjmov. Pritom mnohé z najlepších investícií do nehnuteľností nevyžadujú, aby ste sa ukazovali na každé zavolanie nájomcu. Vďaka fondom REIT a akciám developerských spoločností môže do nehnuteľností investovať každý, aj keď má na začiatku len málo peňazí.