Khủng hoảng bất động sản thương mại sẽ ảnh hưởng Brookfield và các ngân hàng Hoa Kỳ?

Vấn đề đối với thị trường bất động sản thương mại được một số tổ chức như Wells Fargo và Morgan Stanley đanh gia là mối đe dọa mang tính hệ thống mặc dù vẫn chưa rõ liệu nó có thực sự leo thang đến quy mô như vậy hay không. Theo dữ liệu của Green Street, giá trị bất động sản thương mại ở Hoa Kỳ đã giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái và tỷ lệ trống cũng đang tăng lên:

• Các quỹ Brookfield (BN.US) và Blackstone (BX.US) có ảnh hưởng đáng kể tiếp xúc với tình hình bất động sản thương mại. Blackstone sẽ báo cáo kết quả vào ngày mai, trước khi thị trường mở cửa.
• Brookfield đã không thanh toán được gần 161 triệu USD nghĩa vụ đối với các tòa nhà văn phòng ở Washington (DC), do còn trống nhưng vẫn đang theo đuổi một thỏa thuận.
• Các vấn đề của quỹ liên quan đến tài sản ở Los Angeles (777 Tower, Gas Company Tower) trước đây được định giá khoảng 784 triệu USD, nhưng giờ đây nó cũng đang ảnh hưởng đến hàng chục tòa nhà văn phòng khác.
• Theo Bloomberg, Columbia Property Trust, Pacific Investment Management, cũng như WeWork và Rhone Group cũng đang gặp khó khăn trong việc trả nợ và đáp ứng các nghĩa vụ. 

Phần lớn (95%) tài sản trong danh mục đầu tư bất động sản của Brookfield là những ngôi nhà cao cấp và nhu cầu vẫn còn cao. Trong khi đó, theo Kastle Systems, chỉ 43% công nhân trong khu vực cần phải đi làm ít nhất một lần một tuần và giá bất động sản thương mại ở khu vực thủ đô Washington giảm 36% so với năm trước. Ở các tiểu bang khác của Hoa Kỳ, hình thức làm việc từ xa cũng rất phổ biến. Trong 12 tòa nhà văn phòng lớn nhất của danh mục đầu tư Brookfield, tỷ lệ lấp đầy bất động sản vào năm 2022 là 52% so với 79% vào năm 2018. Đồng thời, lãi suất thế chấp hàng tháng có thể thay đổi của nó đã tăng từ chỉ hơn 300,000 USD vào năm 2021 lên khoảng 880,000 USD vào tháng 4.

CRE sẽ ảnh hưởng đến các ngân hàng?

• Theo OakTree, khoảng 40% trong số 4,5 nghìn tỷ USD trong các khoản thế chấp chưa thanh toán được nắm giữ bởi các ngân hàng ở Hoa Kỳ, và các khoản cho vay bất động sản thương mại (CRE) chiếm 8–9% tài sản trung bình của ngân hàng (không bao gồm bất kỳ khoản nắm giữ nào trong thế chấp thương mại- chứng khoán đảm bảo).

• Với mức độ đòn bẩy cao của ngành ngân hàng, 9% phần tài sản sẽ tương đương với tối đa 100% vốn chủ sở hữu, điều này có thể báo hiệu tình trạng "thiếu vốn" của nhiều ngân hàng.

• Theo báo cáo của BofA, ngân hàng lớn trung bình có mức độ rủi ro cao hơn tới 167% so với các ngân hàng nhỏ hơn và gần 50% vốn rủi ro trong các khoản vay CRE. Theo OakTree, các ngân hàng có tài sản trên 250 tỷ USD có mức độ rủi ro CRE trung bình là 4,5%.

Vẫn chưa rõ vấn đề có thể ảnh hưởng đến hệ thống tài chính ở mức độ nào - trong mỗi khoản thế chấp có thể có tài sản thế chấp của người đi vay (LTV) đủ cao để bù đắp các khoản lỗ - điều quan trọng là phải biết các điều khoản mà các khoản vay được thực hiện. Ngoài ra, các khoản nợ không trả được có thể được thương lượng và tái cấu trúc. 

Biểu đồ giá cổ phiếu Brookfield Corp (BN.US) và Blackstone (BX.US). Giá cổ phiếu của hai công ty đang di chuyển theo cùng một kịch bản. Nguồn: xStation5