Ações e ETFs sobre REITs - Como investir em propriedades?

Misturar uma variedade de investimentos é a chave para ter uma carteira de sucesso, e o sector imobiliário é uma óptima maneira de diversificar os seus investimentos. 

No entanto, a compra do seu próprio imóvel pode ser dispendiosa quando se considera o depósito, o pagamento mensal da hipoteca, o seguro e a manutenção. Além disso, muitas pessoas não querem as dores de cabeça que podem advir do facto de ser senhorio.

Felizmente, há muitas formas de investir em bens imóveis sem lidar realmente com inquilinos. Apresentamos abaixo os investimentos imobiliários mais populares que não envolvem a compra física de casa.

Tipos de investimentos imobiliários

Quer invista directa ou indirectamente em bens imobiliários, os investidores imobiliários desfrutam frequentemente dos rendimentos saudáveis que recebem sobre o seu investimento. De acordo com dados da Forbes, mais bilionários fizeram a sua riqueza através de investimentos imobiliários do que em qualquer outra categoria - de longe. 

De acordo com dados da U.S. Census Bureau, os preços de venda das casas novas (um indicador aproximado dos valores imobiliários) aumentaram de forma consistente no valor de 1940 a 2006, antes de mergulharem durante a crise financeira. Subconsequentemente, os preços de venda retomaram a sua subida, ultrapassando mesmo os níveis de pré-crise. Esta tendência continuou após o surto da pandemia, uma vez que muitas pessoas consideraram o investimento imobiliário como um bom movimento, dada a inflação crescente que estava a diminuir o poder de compra das suas poupanças em contas bancárias.

O investimento imobiliário consiste em gerar um retorno quer através do investimento em fundos centrados no sector imobiliário, quer através do acto físico de compra, venda e desenvolvimento de propriedade. Os investidores que compraram imóveis podem gerar um rendimento regular através de propriedades buy-to-let ou de re-desenvolvimento de imóveis para aumentar o seu valor de revenda (o chamado flipping). Alguns investidores comprarão imóveis na esperança de que estes venham a crescer em valor ao longo do tempo.

Mas o investimento em imóveis também acarreta um grau de risco. Os senhorios enfrentam frequentemente potenciais problemas com inquilinos, danos materiais, a necessidade de manutenção constante, reparações e renovações periódicas. Também a compra de uma propriedade como investimento acarreta o risco habitual de os rendimentos não terem o desempenho esperado ou mesmo o potencial de uma perda. Este tipo de investimento é um grande compromisso, exigindo que se coloque potencialmente uma proporção significativa do seu tempo e riqueza num único tipo de ativo. Se os seus investimentos imobiliários correrem mal, o ideal é que queira outras classes de investimento que ajudem a suavizar a perda em toda a sua carteira de investimentos. O tempo é também um problema com os imóveis, uma vez que o acesso rápido ao seu investimento não é normalmente possível.

Para as pessoas que não têm dinheiro, tempo ou competências suficientes relacionadas com reparações e manutenção, uma alternativa interessante pode ser investir directamente em empresas que operam no sector imobiliário ou REITs.

Os REITs são um tipo de fundo de investimento que investe apenas em propriedades. Um REIT é criado quando uma corporação (ou trust) utiliza o dinheiro dos investidores para comprar e operar propriedades de rendimento. Os REIT são comprados e vendidos nas principais bolsas, como qualquer outra ação. Estes fundos consistem em empresas imobiliárias que geram lucros a partir das suas carteiras de propriedades em nome dos accionistas/investidores. Uma sociedade deve pagar 90% dos seus lucros tributáveis sob a forma de dividendos a fim de manter o seu estatuto de REIT, pelo que não pagam imposto sobre as sociedades sobre os seus lucros gerados a partir de propriedades alugadas. Os REITs têm de cumprir certas regras legais para se qualificarem para este estatuto. Os investidores que compraram ações no REIT recebem um dividendo baseado no desempenho da carteira de propriedade que pode ser uma óptima forma de gerar rendimentos passivos. Além disso, os REITs dão a oportunidade de investir em propriedades não residenciais, tais como centros comerciais ou edifícios de escritórios, que geralmente não são viáveis para os investidores individuais comprarem directamente. 

Além disso, este grupo de ativos tem frequentemente um bom desempenho em tempos de incerteza, quando muitos investidores procuram um porto seguro. Desde o surto da pandemia até abril de 2021, alguns REITs geraram uma melhor taxa de retorno em comparação com o composto S&P 500 e o sector financeiro em geral.

A indústria de Zacks Real Estate - Development aumentou 94% durante este período em comparação com o rally do compósito S&P 500 de 49,1% e o crescimento do sector financeiro em geral de 47,2%.

O desempenho passado não é necessariamente indicativo de resultados futuros, e qualquer pessoa que actue com base nesta informação fá-lo inteiramente por sua própria conta e risco.

Outra forma de investir no mercado imobiliário é comprar ações de grandes empresas de promoção imobiliária. O sector da promoção imobiliária inclui empresas que possuem, desenvolvem, arrendam e gerem propriedades e terrenos. O sector é multifacetado e inclui a renovação de edifícios existentes e a compra de terrenos e outras parcelas imobiliárias. Enquanto alguns promotores empreendem a construção nas suas propriedades para eventualmente venderem as propriedades a construtores imobiliários, manter o mesmo para a realização de operações é também uma prática comum. As operações destas propriedades constituem fontes de receitas recorrentes para as empresas.

O que poderá afetar os preços dos imóveis no futuro?

Desde que a pandemia começou em março de 2020, os valores de vários tipos de propriedades têm vindo a subir, ao contrário das expectativas de uma queda, e muitos especialistas acreditam que os preços continuarão a subir nos próximos anos, apoiados por uma política governamental forte (especialmente nos EUA), uma procura crescente, e fundos significativos que podem ser atribuídos ao investimento imobiliário. De acordo com o Plano Americano de Emprego, a administração Biden propôs gastar cerca de 2 biliões de dólares durante a próxima década. Isto inclui $213 mil milhões de dólares para infra-estruturas habitacionais destinadas a construir comunidades mais fortes. O principal motivo é "construir, preservar, e reequipar mais de dois milhões de casas e edifícios comerciais para enfrentar a crise da habitação acessível".

Além disso, se a recuperação económica continuar, então deverá apoiar a procura e consequentemente aumentar o valor dos bens imobiliários comerciais. Isto, por sua vez, cria novas oportunidades de investimento para as empresas de desenvolvimento. Além disso, a pandemia acelerou significativamente o desenvolvimento do sector do e-commerce e a adaptação generalizada do trabalho à distância, obrigando os proprietários a reconsiderar a utilização de propriedades comerciais e de escritórios. Por esta razão, muitas pessoas optam por sair das grandes cidades e mudar-se para os subúrbios ou para as suas pequenas cidades de origem, o que leva a preços mais elevados nos mercados locais. Os analistas acreditam que é provável que esta tendência se mantenha durante muitos anos. Além disso, o aumento das exigências dos inquilinos relativamente à qualidade e funcionalidade dos edifícios deverá ter um impacto positivo na indústria promotora. De facto, os inquilinos exigem cada vez mais espaços de trabalho e comodidades flexíveis, tais como espaços de reunião partilhados, melhor qualidade do ar interior e tecnologias contactless. Assim, apesar do aumento dos custos dos materiais, a procura destes edifícios modernos está a crescer, o que constitui um sinal positivo para a indústria do desenvolvimento.

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Abaixo vamos descrever brevemente as ações e fundos interessantes do sector imobiliário em que pode investir através da nossa plataforma de negociação.

ETFs sobre REITs

A Vanguard Real Estate ETF (VNQ.US) procura proporcionar um elevado rendimento e moderar o crescimento do capital a longo prazo através do investimento em ações emitidas por REITs comerciais. Através de um processo de aplicação integral, o fundo procura manter todas as ações com a mesma ponderação de capitalização que o índice. Os REITs e os títulos imobiliários incluídos no índice devem ter ações e volume de negociação suficientes para serem considerados líquidos. O Vanguard's Equity Index Group utiliza software próprio para implementar decisões de negociação que acomodam o fluxo de caixa e mantêm uma estreita correlação com as características do índice. O processo de indexação da Vanguard, combinado com baixas taxas de gestão e negociação eficiente, tem proporcionado um acompanhamento rigoroso e líquido de despesas.

Fonte: xStation5

O desempenho passado não é necessariamente um indicativo de resultados futuros, e qualquer pessoa que actue com base nesta informação fá-lo inteiramente por sua conta e risco.

O iShares U.S. Real Estate ETF (IYR.US) segue um índice ponderado pelo mercado de ações imobiliárias dos EUA e capta grande parte do espaço imobiliário, incluindo REITs e empresas que investem directa ou indirectamente em imóveis através de desenvolvimento, gestão, ou propriedade, incluindo agências imobiliárias. O fundo pode investir em ações de todas as capitalizações que são negociadas nas principais bolsas dos EUA. Geralmente investe-se pelo menos 80% dos ativos na componente de títulos do seu índice subjacente e em investimentos com características económicas substancialmente idênticas às da componente de títulos do seu índice subjacente.

Ações de REITs

ARMOUR Residential REIT, Inc. (ARR.US) investe e gere uma carteira alavancada de títulos garantidos por hipotecas (MBS) e empréstimos hipotecários. A empresa investe em títulos garantidos por hipotecas residenciais emitidas ou garantidas por uma empresa patrocinada pelo Governo dos Estados Unidos (GSE), como a Federal National Mortgage Association ou a Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou uma agência governamental, como a Government National Mortgage Association (colectivamente, Agency Securities). A empresa também investe em Títulos Só de Juros, que são as partes de juros dos Títulos da Agência que são separados e vendidos individualmente da parte principal do mesmo pagamento. A empresa capta fundos para financiamento adicional através de ofertas de ações (incluindo ações preferenciais), títulos de dívida sem garantia e títulos convertíveis (incluindo warrants, ações preferenciais e dívida), entre outros.

Annaly Capital Management (NLY.US) é um dos maiores trusts de investimento imobiliário hipotecário com estratégias de investimento em finanças hipotecárias e empréstimos a empresas de mercado médio. A empresa pede dinheiro emprestado, principalmente através de acordos de recompra a curto prazo, e reinveste as receitas em títulos garantidos por ativos. A empresa tem cerca de 94 mil milhões de dólares em ativos totais. A 9 de setembro de 2021, a administração da empresa anunciou um dividendo em dinheiro de ações ordinárias de $0,22 por ação ordinária para o terceiro trimestre de 2021.

Fonte: xStation5

O desempenho passado não é necessariamente indicativo de resultados futuros, e qualquer pessoa que atue com base nesta informação fá-lo inteiramente por sua conta e risco.

AGNC Investment (AGNC.US) é um fundo de investimento imobiliário hipotecário gerido internamente que investe principalmente na agência MBS numa base de alavancagem. Financia as suas participações através de empréstimos garantidos estruturados como acordos de recompra (repos). A 7 de outubro, AGNC declarou um dividendo em dinheiro de $0,12 por ação de ações ordinárias para outubro de 2021.

Ações de desenvolvimento

O CBRE Group, Inc. (CBRE.US) dedica-se à prestação de serviços imobiliários comerciais e de investimento. Opera através dos seguintes segmentos: Serviços de Consultoria, Soluções Globais para o Local de Trabalho e Investimentos Imobiliários. O Segmento de Serviços de Consultoria fornece uma gama abrangente de serviços a nível global, incluindo leasing imobiliário, mercados de capitais (venda de propriedades e originação de hipotecas, vendas e serviços), gestão de propriedades, serviços de gestão de projectos e serviços de avaliação. O Global Workplace Solutions Segment fornece um vasto conjunto de serviços integrados e contratualmente baseados em outsourcing a nível global para ocupantes de imóveis, incluindo gestão de instalações, gestão de projectos e serviços de transação (leasing e vendas). O Segmento de Investimentos Imobiliários compreende os serviços de gestão de investimentos prestados globalmente, serviços de desenvolvimento nos Estados Unidos e Reino Unido e um serviço concebido para ajudar os ocupantes e proprietários de imóveis a satisfazer a crescente procura de soluções flexíveis de espaço de escritório numa base global.

Fonte: xStation5

O desempenho passado não é necessariamente indicativo de resultados futuros, e qualquer pessoa que actue com base nesta informação fá-lo inteiramente por sua conta e risco. 

A Howard Hughes Corp. (HHC.US) dedica-se ao desenvolvimento e gestão de bens imóveis comerciais, residenciais e de uso misto. A empresa concentra-se no desenvolvimento e venda de terrenos em projectos de desenvolvimento comunitário em larga escala e a longo prazo em Las Vegas, Nevada; Houston, Texas; e Columbia, Maryland. A empresa opera cerca de 42.085 metros quadrados de propriedades de restauração, retalho e entretenimento situadas em Nova Iorque.

Resumo

Investir em imóveis é uma das melhores formas de fazer crescer as suas finanças, cumprir certos objectivos financeiros, e construir uma carteira atractiva. Feito correctamente, o investimento imobiliário pode ser lucrativo e criar um fluxo de rendimento adicional. Muitos dos melhores investimentos imobiliários não precisam de atender a todas as ordens de um inquilino. Graças às ações em REITs e das empresas de desenvolvimento, qualquer pessoa pode investir em imóveis, mesmo que tenha apenas pouco de dinheiro para começar.