ETF et actions de SIIC - Comment investir dans l’immobilier ?

La combinaison de plusieurs types d'investissements est la clé pour avoir un portefeuille performant, et l'immobilier est un excellent moyen de le diversifier. 

Cependant, l'achat d'un bien immobilier peut s'avérer onéreux, si l'on tient compte de la caution, des mensualités du prêt hypothécaire, de l'assurance et de l'entretien. De plus, les difficultés que peut entraîner le fait d’être propriétaire en dissuadent plus d’un à s’engager.

Heureusement, il existe de nombreuses voies pour investir dans l'immobilier, sans avoir affaire à des locataires. Nous vous présentons ci-dessous les investissements immobiliers les plus populaires, qui n'impliquent pas l'achat physique d'un bien.

Source: napkinfinance.com

Types d’investissements immobiliers

Que vous investissiez dans l'immobilier en direct ou indirect, les rendements obtenus sont souvent bons. Selon les données de Forbes, les milliardaires sont plus nombreux à s'être enrichis grâce à des investissements immobiliers que dans toute autre catégorie d’investissement, et de loin. 

Selon les données du Bureau du recensement des États-Unis, les prix de vente des logements neufs (un indicateur approximatif de la valeur des biens immobiliers) ont augmenté de manière constante de 1940 à 2006, avant de connaître un creux pendant la crise financière. Par la suite, les prix de vente ont repris leur ascension, dépassant même les niveaux d'avant la crise. Cette tendance s'est poursuivie après l'apparition de la pandémie, de nombreuses personnes considérant l'investissement immobilier comme sûr et rentable, compte tenu de l'inflation croissante qui diminuait leur pouvoir d'achat.

Source: Survey of Construction, U.S. Census Bureau

L'investissement immobilier consiste à générer un rendement, soit en investissant dans des fonds axés sur le secteur de l'immobilier, soit en achetant, en vendant et en restaurant des propriétés. Les investisseurs ayant acheté des biens physiques peuvent générer un revenu régulier en faisant du locatif ou en réaménageant des biens pour augmenter leur valeur de revente (ce que l'on appelle le “flipping”). Certains investisseurs achètent des biens dans l'espoir qu'ils prennent de la valeur au fil du temps.

Mais investir dans une propriété en physique comporte également un certain degré de risque. Les propriétaires sont souvent confrontés à des problèmes potentiels avec les locataires, à des dommages matériels, à la nécessité d'un entretien constant, de réparations et de rénovations périodiques. De plus, l'achat d'un bien immobilier en tant qu'investissement comporte le risque habituel que le rendement ne soit pas celui escompté, voire qu'il y ait une perte. Ce type d'investissement nécessite un engagement important, qui oblige à consacrer une part potentiellement conséquente de votre temps et de votre patrimoine à un seul type d'actif. Si vos investissements immobiliers ne sont pas rentables, il est préférable que vous disposiez d'autres catégories d'investissement qui vous permettront de lisser la perte sur l'ensemble de votre portefeuille. Avec l’investissement immobilier, le timing peut également constituer un problème. En effet, il n'est généralement pas possible d'accéder rapidement à votre investissement.

Pour les personnes qui n'ont pas assez de fonds, de temps ou de compétences en matière de réparations et d'entretien, une alternative intéressante peut être d'investir directement dans des sociétés opérant dans le secteur de l'immobilier ou des SIIC.

Les SIIC sont des fonds de placement qui n'investissent que dans des biens immobiliers. Une SIIC est créée lorsqu'une société (ou une fiducie) utilise l'argent des investisseurs pour acheter et exploiter des immeubles à revenus. Les SIIC sont achetées et vendues sur les principales places boursières, comme n'importe quelle autre action. Ces fonds sont constitués de sociétés immobilières qui génèrent des bénéfices à partir de leurs portefeuilles immobiliers pour le compte des actionnaires/investisseurs. Une société doit reverser 90 % de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes afin de conserver son statut de SIIC, elle ne paie donc pas d'impôt sur les sociétés sur les bénéfices générés par les biens loués. Les SIIC doivent se conformer à certaines règles juridiques pour bénéficier de ce statut. Les investisseurs qui ont acheté des actions dans une SIIC reçoivent un dividende basé sur la performance du portefeuille immobilier, ce qui peut être un excellent moyen de générer un revenu passif. En outre, les SIIC permettent d'investir dans des biens non résidentiels, tels que des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, biens auxquels les investisseurs individuels n’ont généralement pas accès directement. 

En outre, ce groupe d'actifs se comporte souvent bien en période d'incertitude, lorsque de nombreux investisseurs cherchent une valeur refuge sûre. Entre le début de la pandémie et avril 2021, certaines SIIC ont généré de meilleurs taux de rendement que le composite S&P 500 et le secteur financier au sens large.

Le secteur de l'immobilier et de la promotion immobilière a progressé de 94 % au cours de cette période, contre 49,1 % pour l'indice composite S&P 500 et 47,2 % pour le secteur financier. Les performances passées ne sont pas nécessairement indicatives des résultats futurs, et toute personne agissant sur la base de ces informations le fait entièrement à ses propres risques. Source : Zacks via nasdaq.com

Une autre façon d'investir dans le marché de l'immobilier consiste à acheter des actions de grandes sociétés de promotion immobilière. Ce secteur compte des entreprises qui possèdent, développent, louent et gèrent des immeubles et des terrains. Ce secteur présente de multiples facettes et comprend la rénovation de bâtiments existants et l'achat de terrains et d'autres parcelles immobilières. Si certains promoteurs entreprennent des travaux de construction sur leurs terrains dans le but de les vendre à des constructeurs de maisons, il est également courant de les conserver pour les exploiter. L'exploitation de ces propriétés constitue une source de revenus récurrents pour les entreprises.

Qu'est-ce qui peut affecter les prix de l'immobilier à l'avenir ?

Lorsque la pandémie a vu le jour en mars 2020, les valeurs d'un certain nombre de types de biens immobiliers ont augmenté, contrairement aux prévisions de baisse. De nombreux experts pensent que les prix vont continuer à grimper dans les années à venir, soutenus par une politique gouvernementale forte (en particulier aux États-Unis), une demande croissante et des fonds importants qui peuvent être alloués à l'investissement immobilier. Selon l'American Jobs Plan, l'administration Biden a proposé de dépenser environ 2 000 milliards de dollars au cours de la prochaine décennie. Ce montant comprend 213 milliards de dollars pour les infrastructures de logement visant à renforcer les collectivités. Le motif principal est de "construire, préserver et moderniser plus de deux millions de logements et de bâtiments commerciaux pour améliorer l’accessibilité au logement."

En outre, si la reprise économique se poursuit, elle devrait soutenir la demande et, par conséquent, augmenter la valeur de l'immobilier commercial. Cela créerait alors de nouvelles opportunités d'investissement pour les sociétés de promotion immobilière. En outre, la pandémie a considérablement accéléré le développement du secteur du commerce électronique et l'adaptation généralisée du travail à distance, ce qui oblige les propriétaires à reconsidérer l'utilisation des propriétés commerciales et des bureaux. Pour cette raison, de nombreuses personnes choisissent de quitter les grandes villes pour s'installer en banlieue ou dans leur petite ville natale, ce qui entraîne une hausse des prix sur les marchés locaux. Les analystes estiment que cette tendance devrait se poursuivre pendant de nombreuses années encore. Par ailleurs, les exigences croissantes des locataires en matière de qualité et de fonctionnalité des bâtiments devraient avoir un impact positif sur l'industrie de la promotion immobilière. En effet, les locataires sont de plus en plus demandeurs d'espaces de travail flexibles et de commodités, comme des espaces de réunion partagés, une meilleure qualité de l'air intérieur et des technologies sans contact. Ainsi, malgré l'augmentation du coût des matériaux, la demande pour ces bâtiments modernes augmente, ce qui est un signe positif pour cette industrie.

Produits d'investissement disponibles pour les clients XTB

Ci-dessous, vous découvrirez des actions et fonds d’investissement intéressants du secteur immobilier, dans lesquels vous pouvez investir via notre plateforme de trading.

ETF SIIC:

L'ETF Vanguard Real Estate (VNQ.US) vise à fournir un revenu élevé et une croissance modérée du capital à long terme en investissant dans des actions émises par des SIIC commerciales. En se contentant de répliquer le plus fidèlement possible, le fonds cherche à détenir toutes les actions avec la même pondération de capitalisation au sein de l'indice. Les SIIC et les titres immobiliers inclus dans l'indice doivent avoir suffisamment d'actions et de volume de transactions pour être considérés comme liquides. L'Equity Index Group de Vanguard utilise un logiciel exclusif pour mettre en œuvre des décisions de trading qui tiennent compte des flux de trésorerie et maintiennent une corrélation étroite avec les caractéristiques de l'indice. Le processus d'indexation raffiné de Vanguard, combiné à de faibles frais de gestion et à une gestion efficace, a permis d'obtenir un tracking précis sans frais.

Les performances passées ne sont pas nécessairement indicatives des résultats futurs, et toute personne agissant sur la base de ces informations le fait entièrement à ses propres risques. Source: xStation5

L'ETF iShares U.S. Real Estate (IYR.US) suit un indice d'actions immobilières américaines pondéré en fonction de la capitalisation boursière et couvre une grande partie de l'espace immobilier, y compris les SIIC et les entreprises qui investissent directement ou indirectement dans l'immobilier par le biais de la promotion, de la gestion ou de la propriété, notamment les agences immobilières. Le fonds peut investir dans des actions de toute capitalisation qui se négocient sur les principales bourses américaines. Il investit généralement au moins 80 % de son actif dans les titres composant son indice sous-jacent et dans des placements dont les caractéristiques économiques sont sensiblement identiques à celles des titres composant son indice sous-jacent.

Actions SIIC :

ARMOUR Residential REIT, Inc. (ARR.US) investit et gère un portefeuille à effet de levier de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et de prêts hypothécaires. La société investit dans des titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles émis ou garantis par une entreprise publique américaine (GSE), telle que la Federal National Mortgage Association ou la Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou une agence gouvernementale, telle que la Government National Mortgage Association (collectivement, Agency Securities). La société investit également dans des Interest-Only Securities, qui représentent la partie "intérêt" uniquement des Agency Securities, et sont vendues séparément des parts de capital. La société lève des fonds pour des financements supplémentaires par le biais d'offres d'actions (y compris des actions privilégiées), de titres de créance non garantis et de titres convertibles (y compris des bons de souscription, des actions privilégiées et des titres de créance), entre autres.

Annaly Capital Management (NLY.US) est l'une des plus grandes sociétés d'investissement immobilier hypothécaire, avec des stratégies d'investissement portant sur le financement hypothécaire et les prêts aux entreprises du marché intermédiaire. La société emprunte des fonds, principalement par le biais d'accords de rachat à court terme, et réinvestit dans des titres adossés à des actifs. La société dispose d'un actif total d'environ 94 milliards de dollars. Le 9 septembre, le conseil d'administration de la société a annoncé un dividende en espèces de 0,22 $ par action ordinaire pour le troisième trimestre 2021.

Les performances passées ne sont pas nécessairement indicatives des résultats futurs, et toute personne agissant sur la base de ces informations le fait entièrement à ses propres risques.   Source: xStation5

AGNC Investment (AGNC.US) est une société de placement immobilier hypothécaire gérée en interne qui investit principalement dans des titres adossés à des créances hypothécaires (agency MBS) avec effet de levier. Le 7 octobre, AGNC a déclaré un dividende en espèces de 0,12 $ par action ordinaire pour octobre 2021.

Actions de promoteurs :

CBRE Group, Inc. (CBRE.US) fournit des services d'investissement et d'immobilier commercial. Elle opère à travers les segments suivants : Services de conseil, Solutions globales pour le lieu de travail et Investissements immobiliers. Le segment des services de conseil fournit une gamme complète de services à l'échelle mondiale, notamment la location de biens immobiliers, les marchés des capitaux (ventes de biens immobiliers et création d’hypothèques, vente et gestion de prêts hypothécaires), la gestion de biens immobiliers, les services de gestion de projets et les services d'évaluation. Le segment Global Workplace Solutions fournit une large gamme de services d'externalisation intégrés et contractuels à l'échelle mondiale pour les occupants de biens immobiliers, notamment la gestion des installations, la gestion de projets et les services de transaction (location et vente). Le segment Real Estate Investments comprend des services de gestion des investissements fournis à l'échelle mondiale, des services de développement aux États-Unis et au Royaume-Uni et un service conçu pour aider les occupants et les propriétaires de biens immobiliers à répondre à la demande croissante de solutions flexibles en matière d'espaces de bureaux à l'échelle mondiale.

Les performances passées ne sont pas nécessairement indicatives des résultats futurs, et toute personne agissant sur la base de ces informations le fait entièrement à ses propres risques.  Source: xStation5

The Howard Hughes Corp. (HHC.US) se consacre au développement et à la gestion de biens immobiliers commerciaux, résidentiels et à usage mixte. La société se concentre sur le développement et la vente de terrains dans le cadre de projets de développement local à grande échelle et à long terme à Las Vegas (Nevada) et dans ses environs, à Houston (Texas) et à Columbia (Maryland). La société exploite environ 453 000 mètres carrés de restaurants, de commerces de détail et de propriétés de divertissement situés à New York.

Résumé :

Investir dans l'immobilier est l'un des meilleurs moyens de faire fructifier vos finances, d'atteindre certains objectifs financiers et de vous constituer un portefeuille intéressant. Bien mené, l'investissement immobilier peut être lucratif et générer un flux de revenus complémentaires. La plupart des meilleurs investissements immobiliers ne nécessitent pas d’être présent à chaque fois que le locataire le demande. Grâce aux SIIC et aux actions des sociétés de promotion, tout un chacun peut investir dans l'immobilier, même s'il ne dispose que de peu de fonds pour commencer.

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