Las acciones de Aedas Homes (AEDAS.ES) acumulan una subida del 45% en lo que llevamos de 2024, ante el escenario que engloba al sector inmobiliario español. Aedas es una promotora inmobiliaria con un banco de suelo ubicado en las principales ciudades del país, por lo que es una de las mejores posicionadas para beneficiarse de las esperadas subidas de precio de la vivienda en España. La tesis es clara: un aumento de la demanda y una oferta restringida que provocarán la escalada de precios.
El sector inmobiliario español está apunto de estallar
Los precios de la vivienda en España no llegaron a bajar ni siquiera en el periodo de la pandemia, lo que refleja la tensionada situación del sector. De hecho, con la reapertura, los precios no han hecho más que subir.
Fuente: Elaboración propia con datos extraídos del INE. La variable representada es el Índice de Precios de Vivienda
Esto se ha debido a varios factores, pero por parte de la demanda se ha visto motivado a un aumento de la población en nuestro país. Y esto no parará, ya que de aquí a 2030 se espera que la población en España crezca un 1% anual. Sin embargo, los flujos migratorios no se están repartiendo uniformemente, sino que se están concentrando en ciudades como Málaga, Madrid, Alicante, Barcelona y Valencia, donde se crearon el 50% de los hogares de España en 2022 y 2023.
El problema, no obstante, no reside en la demanda, que ha sido relativamente natural y no ha surgido por una expansión monetaria desproporcionada (al menos de los últimos años), sino en las restricciones que enfrenta la oferta y que no le permiten despegar. La regulación ahoga la oferta inmobiliaria de manera artificial, alargando el proceso de creación de vivienda hasta los 7-8 años, con al menos 5 años para reconocer el suelo como finalista (es decir, listo para construir).
Como resultado, desde 2018 tan solo se han construído 0,6 viviendas por hogar creado. O lo que es lo mismo: por cada vivienda construída han competido 1,66 familias, provocando el despegue de los precios y un déficit de 375.000 viviendas en el periodo 2022-2023 y de 250.000 estimadas para 2024-2025.
Fuente: Elaboración propia. Datos extraídos del Instituto Nacional de Estadística, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y Banco de España.
La administración pública no tiene planeada ninguna solución seria al asunto, por lo que esperamos que los precios sigan subiendo durante los próximos años.
El potencial de Aedas Homes frente a sus competidores
Dos de los principales competidores de Aedas Homes son Metrovacesa y Neinor Homes. En concreto, Aedas Homes es la más grande por tamaño y ha conseguido un importante aumento de los ingresos en los últimos 5 años, con un crecimiento anualizado desde el 2019 del 32,9%, frente al 36,3% de Metrovacesa y del 5% de Neinor Homes. Sin embargo, la tendencia de su margen EBITDA es a la baja y se ha deteriorado en los últimos años. En el caso de Neinor, ha tenido un rebote, pero sin duda la mejor tendencia es la de Metrovacesa, que, pese a que se encuentra por debajo de sus competidores, está consiguiendo expandirse a un buen ritmo.
Fuente: Elaboración propia con datos extraídos de los informes de las compañías
Pese a que hay diferencias en el banco de suelo de estas empresas, todas cotizan con descuento frente a su NAV. Sin embargo, en el caso de Metrovacesa es mayor, lo que implicaría que está más barata. Esto se puede deber a unos menores márgenes y a un menor ritmo de entregas, además de que tener banco de suelo no se traduce en sí en mayores ingresos. Por otro lado, el coste de su deuda supera el 6% frente al de Neinor y Aedas, situado en torno al 4%-5%.
Fuente: Elaboración propia con datos extraídos de los informes de las compañías
El desempeño de Aedas Homes ha sido sólido
Aedas Homes tiene tres líneas de negocio, que podemos resumir en:
- Promoción residencial: Se trata de la principal línea de negocio de Aedas y representa el 83% de los ingresos del grupo. La empresa abarca todo el proceso de desarrollo inmobiliario, incluida la identificación y adquisición del suelo hasta la venta de viviendas. Dentro de esta línea, tenemos que diferenciar entre dos tipos de promociones:
- Construir para venta (BTS): son promociones residenciales para clientes particulares que compran la vivienda para uso particular o como inversión
- Construir para alquilar (BTR): estas promociones se orientan a inversores institucionales que buscan vivienda para sacar al mercado del alquiler
- Desarrollo y venta de suelo: consiste en la identificación de suelo cuya venta es más interesante que la construcción según los criterios de Aedas. Se suele tratar de suelo no estratégico y el segmento representa el 16% de los ingresos de Aedas Homes
- Servicios inmobiliarios: ofrecen un servicio de promoción para inversores institucionales y family offices, por lo que se trata de una actividad sin prácticamente inversión de capital.
Fuente: Elaboración propia con datos extraídos de los informes de las compañías
Si nos centramos en el negocio de promoción, el desempeño de Aedas Homes ha sido sólido, con un crecimiento anualizado de las entregas del 13,1% desde 2020 y del 12,5% de los ingresos. El punto que menos nos gusta es que el incremento de precios de las viviendas entregadas ha sido muy reducido, pero las comercializadas actualmente ya superan los 400.000€ de precio medio, por lo que esperamos que este aumento se vea reflejado en las futuras entregas.
Fuente: Elaboración propia con datos extraídos de los informes de las compañías
La estrategia de Aedas Homes, clave para su crecimiento
Aedas apuesta por una gestión descentralizada debido a un mayor conocimiento de la zona de las direcciones territoriales. Esto aplica no solo al banco de suelo, sino también a la parte comercial. El proceso de inversión se inicia desde las Direcciones Territoriales, que buscan terrenos que cumplan con los requisitos de Aedas. Después, es el Comité de Inversiones quien aprueba o no dicha inversión en función de la estrategia global de la empresa.
Los criterios se basan en rentabilidad y margen neto promotor y las últimas inversiones se realizan en terrenos donde se espera al menos un 20% de margen neto promotor.
En este sentido, Aedas está apostando por las zonas tensionadas y sobre todo por la Comunidad de Madrid (Centro), tal y como puede verse en su banco de suelo (que es el número de viviendas estimadas en su cartera de producción)
Actualmente, el 70% del suelo está ya en proceso de promoción que suele durar entre 24 y 36 meses.
Fuente: Elaboración propia con datos extraídos de los informes de las compañías
Valoración de las acciones de Aedas Homes
La situación financiera de Aedas Homes es sana, con una deuda neta/ebitda de 1,8 veces y un ratio de cobertura de 6,6 veces. Además, la rotación del inventario (que no deja de ser sus viviendas y suelo) ha aumentado en los últimos años, mejorando el ciclo de conversión de efectivo, o lo que es lo mismo, la generación de caja.
Fuente: Elaboración propia
Por otro lado, Aedas se ha enfrentado también a retos, como el aumento de los costes de construcción y personal de los últimos años, que ha provocado que sus márgenes se hayan deteriorado. Sin embargo, estos costes ya se están conteniendo y en el primer trimestre del año el margen EBITDA se ha expandido en 1,2 puntos porcentuales, lo que nos hace pensar que esta tendencia continuará al alza.
Para ver los detalles concretos de nuestras estimaciones, que se centran en la evolución de las entregas de vivienda y en el precio medio de venta, os animamos a que entréis en nuestro análisis completo de las acciones de Aedas Homes.
Hemos calculado el precio objetivo de las acciones de Aedas Homes con un descuento de flujos de caja y por múltiplos, obteniendo en ambas un potencial de más del 30%. Además, los supuestos establecidos son conservadores, por lo que el mercado podría reconocer el valor de la compañía a medida que se van cumpliendo objetivos. Si el precio estimado de las acciones de Aedas Homes se alcanza en 3 años, estaríamos hablando de una rentabilidad anualizada de doble dígito en un sector que nos parece sólido y con unas perspectivas que apuntan a despegue.
¿Cómo comprar acciones de Aedas Homes?
Dentro de la amplia oferta de instrumentos financieros de XTB, nuestros usuarios pueden encontrar acciones de Aedas Homes para invertir en la compañía. Al igual que ocurre con el resto de ETFs o acciones de nuestra cartera, los primeros 100.000 euros de negociación mensual no tienen comisión de compra ni de venta. Además, aquellos que quieran invertir en varios tipos de activos a la vez pueden hacerlo a través de nuestros planes de inversión, una funcionalidad que permite combinar distintos títulos, programando las aportaciones de manera periódica y eligiendo tanto el importe como el plazo o método de pago. En concreto, nuestros usuarios pueden crear su plan de inversión a partir de tan sólo 15 euros, pudiendo elegir hasta 9 ETFs diferentes en cada uno de sus planes.
El contenido que se presenta en la sección de FORMACIÓN sólo tiene fines informativos, educativos y de apoyo para utilizar la plataforma. El material presentado, incluyendo los análisis, precios, opiniones u otros contenidos, no es una recomendación de inversión o información que recomiende o sugiera una estrategia de inversión ni se incluye en el ámbito del asesoramiento en materia de inversión recogido en la Ley 6/2023 de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión (artículo 125.1 g). Este vídeo se ha preparado sin tener en cuenta las necesidades del cliente ni su situación financiera individual.
XTB no aceptará responsabilidad por ningún tipo de pérdidas o daños, incluyendo, entre otros, cualquier lucro cesante, que pueda surgir directa o indirectamente del uso o dependencia de la información incluida en este vídeo. XTB S.A. no es responsable de las acciones u omisiones del cliente, especialmente por la adquisición o disposición de instrumentos financieros, realizados con base en la información que contiene este vídeo.
El rendimiento pasado no es necesariamente indicativo de resultados futuros y cualquier persona que actúe sobre esta información lo hace bajo su propio riesgo.
Copyright © XTB S.A. Todos los derechos reservados. Está prohibido copiar, modificar y distribuir este vídeo sin el consentimiento expreso de XTB S.A.
