هناك العديد من الطرق التي يمكنك من خلالها الاستثمار في العقارات دون التعامل الفعلي مع المستأجرين. أدناه ، نقدم أكثر الاستثمارات العقارية شيوعًا التي لا تنطوي على شراء منزل فعلي.
يعد المزج بين مجموعة متنوعة من الاستثمارات أمرًا أساسيًا للحصول على محفظة ناجحة، وتمثل العقارات طريقة رائعة لتنويع استثماراتك.
ومع ذلك، قد يكون شراء الممتلكات الخاصة بك مكلفًا عندما تفكر في الإيداع ودفع الرهن العقاري الشهري والتأمين والصيانة. كما أن الكثيرين يتجنبون المشاكل التي يمكن أن تطرأ عن كونهم مالكي العقار.
لحسن الحظ، هناك العديد من الطرق التي يمكنك من خلالها الاستثمار في العقارات دون التعامل فعليًا مع المستأجرين. نقدم أدناه أكثر الاستثمارات العقارية شيوعًا التي لا تنطوي على شراء منزل فعلي.
![]()
المصدر: napkinfinance.com
أنواع الاستثمارات العقارية
سواء كنت تستثمر في العقارات بشكل مباشر أو غير مباشر، فغالبًا ما يتمتع المستثمرون العقاريون بالعائدات الصحية التي يتلقونها على استثماراتهم. وفقًا لبيانات مجلة فوربس، تمكن العديد من المليارديرات من صنع ثرواتهم عن طريق الاستثمارات العقارية أكثر من أي فئة أخرى- حتى الآن.
وكما ذكرت بيانات مكتب الإحصاء الأمريكي، حظيت أسعار مبيعات المنازل الجديدة (وهو مؤشر تقريبي لقيمة العقارات) بزيادة مستمرة في القيمة من عام 1940 إلى عام 2006، قبل أن تنخفض خلال الأزمة المالية. ثم استأنفت أسعار المبيعات صعودها، حتى تجاوزت مستويات ما قبل الأزمة. استمر هذا الاتجاه بعد تفشي الوباء، حيث اعتبر الكثير من الناس أن الاستثمار العقاري خطوة جيدة، بالنظر إلى ارتفاع التضخم الذي كان يقلل من القوة الشرائية لمدخراتهم في الحسابات المصرفية.
![]()
المصدر: مسح تشييدي، مكتب الإحصاء الأمريكي
يدور الاستثمار العقاري حول تكوين عائد إما عن طريق الاستثمار في الصناديق التي تركز على قطاع العقارات أو عن طريق الشراء والبيع والتطوير الفعلي للممتلكات. يمكن للمستثمرين الذين قاموا بشراء عقارات مادية تحقيق دخل منتظم من خلال شراء أو إعادة تطوير العقارات لزيادة قيمة إعادة البيع (ما يسمى بالتقليب). سيشتري بعض المستثمرين العقارات على أمل أن تزداد قيمتها بمرور الوقت.
لكن الاستثمار في الممتلكات المادية يأتي أيضًا مع درجة من المخاطرة. غالبًا ما يواجه الملاك مشاكل محتملة مع المستأجرين، وتلف في الممتلكات، والحاجة إلى الصيانة المستمرة والإصلاحات والتجديدات الدورية. كما أن شراء عقار كاستثمار ينطوي على مخاطر معتادة تتمثل في عدم تحقيق المتوقع من العوائد أو حتى احتمال الخسارة. يشكل هذا النوع من الاستثمار التزامًا كبيراً، حيث يتطلب منك تخصيص جزء كبير من وقتك وثروتك في نوع واحد من الأصول. وإذا حدث خطأ في استثماراتك العقارية، فستأمل أن تقوم فئات الاستثمار الأخرى بتقديم المساعدة المثالية لتخفيف الخسارة عبر محفظتك الاستثمارية بأكملها. بالإضافة إلى ذلك، يعد التوقيت مشكلة تتعلق بالعقارات، لأن الوصول إلى استثمارك بسرعة غير ممكن في العادة.
بالنسبة للأشخاص الذين ليس لديهم ما يكفي من المال أو الوقت أو المهارات المتعلقة بالإصلاحات والصيانة، قد يكون البديل المثير للاهتمام لهم هو الاستثمار مباشرة في الشركات العاملة في قطاع العقارات أو صناديق الاستثمار العقاري (الريت).
الريت هو نوع من صناديق الاستثمار التي تستثمر فقط في العقارات. يتم إنشاء صناديق الاستثمار العقاري "الريت" عندما تستخدم شركة (أو صندوق استئماني) أموال المستثمرين لشراء وتشغيل الدخل الذي تدرّه الممتلكات. يتم شراء وبيع صناديق الريت العقارية في البورصات الرئيسية، مثل أي سهم آخر. تتكون هذه الصناديق من شركات العقارات التي تحقق أرباحًا من محافظها العقارية نيابة عن المساهمين/ المستثمرين. يجب أن تنفق الشركة نسبة 90٪ من أرباحها الخاضعة للضريبة في شكل توزيعات أرباح من أجل الحفاظ على وضع صناديق الريت الخاص بها، وبالتالي فالشركة لا تدفع ضريبة على أرباحها المكتسبة من الممتلكات المستأجرة. تحتاج صناديق الريت إلى الامتثال لقواعد قانونية معينة للتأهل لهذا الوضع. يحصل المستثمرون الذين اشتروا أسهمًا في صناديق الريت العقارية على توزيعات أرباح بناءً على أداء محفظة العقارات التي يمكن أن تكون طريقة رائعة لتوليد الدخل السلبي. بالإضافة إلى ذلك، تتيح صناديق الريت الفرصة للاستثمار في العقارات غير السكنية، مثل مراكز التسوق أو مباني المكاتب، والتي لا يمكن للمستثمرين الأفراد شراؤها بشكل مباشر.
بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما تعمل تلك المجموعة من الأصول بشكل جيد في أوقات التشكك عندما يبحث العديد من المستثمرين عن ملاذ آمن. فمنذ اندلاع الوباء حتى أبريل 2021، حققت بعض صناديق الريت العقارية معدل عوائد أفضل مقارنة بمؤشر ستاندرد آند بورز 500 المركب والقطاع المالي على نطاق أوسع.
![]()
ارتفع المؤشر الصناعي Zacks Real Estate – Development بنسبة 94٪ خلال هذه الفترة مقارنةً بارتفاع مؤشر ستاندرد آند بورز 500 المركب بنسبة 49.1٪ ونمو قطاع التمويل الأوسع بنسبة 47.2٪. الأداء السابق ليس بالضرورة مؤشرًا على النتائج المستقبلية، وأي شخص يتصرف بناءً على هذه المعلومات يفعل ذلك على مسؤوليته الخاصة بالكامل.
المصدر: مؤشر Zacks عبر موقع nasdaq.com.
هناك طريقة أخرى للاستثمار في سوق العقارات وهي شراء أسهم شركات التطوير الكبرى. فقطاع التطوير العقاري يشمل الشركات التي تمتلك العقارات والأراضي وتقوم بتطوريها وتأجيرها وإدارتها. لهذا القطاع أوجه عدة، تتضمن تجديد المباني القائمة وشراء الأراضي وأنواع العقارات الأخرى. على الرغم من أن بعض المطورين يقومون بالبناء على حيازاتهم من الأراضي لبيع العقارات في نهاية المطاف لبناة المنازل، إلا أن الاحتفاظ بها لإجراء العمليات هو أيضًا ممارسة شائعة. توفر عمليات هذه العقارات مصادر إيرادات متكررة للشركات.
ما الذي قد يؤثر على أسعار العقارات في المستقبل؟
عندما بدأ الوباء في مارس 2020، ارتفعت قيم عدد من أنواع العقارات، على عكس التوقعات بالانخفاض، ويعتقد العديد من الخبراء أن الأسعار ستستمر في الارتفاع في السنوات القادمة، مدعومة بسياسة حكومية قوية (خاصة في الولايات المتحدة) وزيادة الطلب والأموال الكبيرة التي يمكن تخصيصها للاستثمار العقاري. وفقًا لخطة الوظائف الأمريكية، اقترحت إدارة بايدن إنفاق حوالي 2 تريليون دولار على مدى العقد المقبل. ويشمل ذلك 213 مليار دولار للبنية التحتية للإسكان التي تهدف إلى بناء مجتمعات أقوى. الدافع الأساسي هو "بناء وحفظ وإصلاح أكثر من مليوني منزل ومنشأة تجارية لمعالجة أزمة الإسكان ميسور التكلفة".
علاوة على ذلك، إذا استمر الانتعاش الاقتصادي، فسيتعين عليه دعم الطلب، وبالتالي زيادة قيمة العقارات التجارية. وهذا بدوره يخلق فرصًا استثمارية جديدة لشركات التطوير. بالإضافة إلى ذلك، أدى الوباء إلى تسريع تطور قطاع التجارة الإلكترونية بشكل كبير والتكيف الواسع للعمل عن بعد، مما يجبر الملاك على إعادة النظر في استخدام العقارات التجارية والمكتبية. ولهذا السبب، يفضل الكثيرون الخروج من المدن الكبرى والانتقال إلى الضواحي أو إلى بلداتهم الصغيرة، مما يؤدى إلى ارتفاع الأسعار في الأسواق المحلية. يعتقد المحللون أنه من المرجح أن يستمر هذا الاتجاه لعدة سنوات قادمة. وأيضًا، يجب أن تؤثر زيادة متطلبات المستأجرين، فيما يتعلق بجودة المباني ووظائفها، بالإيجاب على المطور الصناعي. في الواقع، يطالب المستأجرون بشكل متزايد بمساحات عمل ووسائل راحة مرنة، مثل مساحات الاجتماعات المشتركة، وتحسين جودة الهواء الداخلي وتقنيات عدم التلامس. وبالتالي، على الرغم من ارتفاع تكاليف المواد، إلا أن الطلب على هذه المباني الحديثة في تزايد، وهو ما يعد علامة إيجابية لصناعة التطوير.
المنتجات الاستثمارية المتاحة لعملاء XTB
سنشرح أدناه بإيجاز الأسهم والصناديق المهمة في قطاع العقارات والتي يمكنك الاستثمار فيها عبر منصة التداول الخاصة بنا.
صناديق الاستثمار المتداولة على صناديق الريت
يسعى صندوق الاستثمارات المتداولة على مؤشر Vanguard Real Estate (VNQ.US) إلى توفير دخل مرتفع ونمو معتدل طويل الأجل لرأس المال من خلال الاستثمار في الأسهم الصادرة عن صناديق الريت العقارية. باستخدام عملية التكرار الكامل، يسعى الصندوق إلى الاحتفاظ بجميع الأسهم بنفس وزن رأس المال كما هو على المؤشر. يجب أن تحتوي صناديق الريت والأوراق المالية العقارية المدرجة على المؤشر على ما يكفي من الأسهم وحجم التداول حتى يتم اعتبارهما سيولة.
تستخدم شركة Vanguard’s Equity Index Group البرمجية الاحتكارية لتنفيذ قرارات التداول التي تستوعب التدفق النقدي، وتحافظ على الارتباط الوثيق بخصائص المؤشر. أدت عملية الفهرسة المحسنة لشركة Vanguard، مع رسوم الإدارة المنخفضة والتداول الفعال، إلى توفير تتبع صارم للنفقات.
![]()
الأداء السابق ليس بالضرورة مؤشرًا على النتائج المستقبلية، وأي شخص يتصرف بناءً على هذه المعلومات يقوم بذلك على مسؤوليته الخاصة بالكامل. المصدر: xStation5.
يتعقب صندوق الاستثمارات المتداولة iShares U.S. Real Estate (IYR.US) مؤشر القيمة السوقية المرجح لأسهم العقارات الأمريكية، ويستحوذ على مساحة كبيرة من العقارات بما في ذلك صناديق الريت العقارية والشركات التي تستثمر بشكل مباشر في العقارات، أو غير مباشر عن طريق التطوير أو الإدارة أو الملكية بما في ذلك الوكالات العقارية. يمكن للصندوق أن يستثمر في أسهم جميع رؤوس الأموال التي يتم تداولها في البورصات الأمريكية الرئيسية. يستثمر الصندوق بشكل عام ما لا يقل عن 80 ٪ من أصوله في الأسهم المكونة لمؤشرها الأساسي وفي الاستثمارات التي لها طابع اقتصادي وتتطابق بشكل كبير مع الأسهم المكونة لمؤشرها الأساسي.
أسهم صناديق الريت العقارية:
تقوم صناديق الريت لشركة ARMOR Residential (ARR.US) بالاستثمار في المحفظة ذات الرافعة المالية للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) وقروض الرهن العقاري، كما تقوم بإدارتها. تستثمر الشركة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني التي تقوم بإصدارها مؤسسة ترعاها حكومة الولايات المتحدة (GSE) أو تقوم بضمانها، مثل الرابطة الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري أو مؤسسة رهن المنازل العقارية الفدرالية، أو وكالة حكومية مثل الرابطة الوطنية للرهن العقاري الحكومية (سندات الوكالة). تستثمر الشركة أيضًا في الأوراق المالية ذات الفائدة فقط، وهي أجزاء الفائدة لسندات الوكالة التي يتم فصلها وبيعها بشكل فردي من الجزء الرئيسي من نفس الدفعة. تقوم الشركة بجمع الأموال للحصول على تمويل إضافي من خلال عروض الأسهم (بما في ذلك الأسهم الممتازة)، وسندات الدين غير المضمونة والسندات القابلة للتحويل (بما في ذلك الضمانات والأسهم الممتازة والديون).
Annaly Capital Management (NLY.US) هو أحد أكبر صناديق الريت العقارية في مجال الرهن العقاري مع استراتيجيات الاستثمار عبر تمويل الرهن العقاري وإقراض الشركات في السوق المتوسطة. تقترض الشركة الأموال، بشكل أساسي من خلال اتفاقيات إعادة الشراء قصيرة الأجل، وتعيد استثمار العائدات في الأوراق المالية المدعومة بالأصول. تمتلك الشركة حوالي 94 مليار دولار من إجمالي الأصول. في 9 سبتمبر، أعلن مجلس إدارة الشركة عن توزيع أرباح نقدية للأسهم العادية بقيمة 0.22 دولار لكل سهم عادي للربع الثالث من عام 2021.
![]()
الأداء السابق ليس بالضرورة مؤشرًا على النتائج المستقبلية، وأي شخص يتصرف بناءً على هذه المعلومات يقوم بذلك على مسؤوليته الخاصة بالكامل. المصدر: xStation5.
AGNC Investment (AGNCUS) هو صندوق استثمار عقاري مُدار داخليًا يستثمر بشكل أساسي في وكالة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري MBS والتي تستند على الرافعة المالية. تمول ممتلكاتها من خلال القروض المضمونة المهيكلة على شكل اتفاقيات إعادة شراء (repos). في 7 أكتوبر، أعلن صندوق AGNC عن توزيع أرباح نقدية بقيمة 0.12 دولار أمريكي لكل سهم من الأسهم العادية لشهر أكتوبر 2021.
أسهم المطورين:
تساهم شركة CBRE Group (CBRE.US) في توفير العقارات التجارية وخدمات الاستثمار. حيث تدير الأقسام التالية: الخدمات الاستشارية، حلول أماكن العمل العالمية والاستثمارات العقارية. يوفر قطاع الخدمات الاستشارية مجموعة شاملة من الخدمات على مستوى العالم، بما في ذلك تأجير العقارات، وأسواق رأس المال (مبيعات العقارات وإنشاء الرهن العقاري، والمبيعات والخدمة)، وإدارة الممتلكات، وخدمات إدارة المشاريع وخدمات التقييم. يوفر قسم حلول أماكن العمل العالمية مجموعة واسعة من خدمات عالمية ذات مصادر خارجية متكاملة، تستند على أسس تعاقدية لشاغلي العقارات، بما في ذلك إدارة المرافق وإدارة المشاريع وخدمات المعاملات (التأجير والبيع). يتألف قطاع الاستثمارات العقارية من خدمات إدارة الاستثمار المقدمة عالميًا، وخدمات التطوير في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة، وخدمة مصممة لمساعدة شاغلي العقارات ومالكيها على تلبية الطلب المتزايد على حلول المساحات المكتبية المرنة على مستوى العالم.
![]()
الأداء السابق ليس بالضرورة مؤشرًا على النتائج المستقبلية، وأي شخص يتصرف بناءً على هذه المعلومات يقوم بذلك على مسؤوليته الخاصة بالكامل. المصدر: xStation5.
تشارك شركة Howard Hughes Corp (HHCUS) في تطوير وإدارة العقارات التجارية والسكنية والمتعددة الاستخدامات. تركز الشركة على تطوير وبيع الأراضي في مشاريع تنمية مجتمعية واسعة النطاق وطويلة الأجل في لاس فيغاس وما حولها بولاية نيفادا، وهيوستن بولاية تكساس، وكولومبيا بولاية ماريلاند. تدير الشركة ما يقرب من 453000 قدم مربع من المطاعم ومتاجر التجزئة والمنشئات الترفيهية الواقعة في ولاية نيويورك.
الخلاصة
يعد الاستثمار في العقارات من أفضل الطرق لتنمية أموالك وتحقيق أهداف مالية معينة وبناء محفظة جذابة. إذا تم بشكل صحيح، قد يصبح الاستثمار العقاري مربحًا ويخلق تدفقًا إضافيًا للدخل. لا تتطلب العديد من الاستثمارات العقارية الجيدة حضور المستأجر في كل مرة. بفضل أسهم صناديق الريت وشركات التطوير، يمكن لأي شخص الاستثمار في العقارات، حتى لو كان لديه القليل من المال للبدء.
الأداء السابق ليس بالضرورة مؤشرًا على النتائج المستقبلية، وأي شخص يتصرف بناءً على هذه المعلومات يقوم بذلك على مسؤوليته الخاصة بالكامل. المصدر: xStation5.
الأداء السابق ليس بالضرورة مؤشرًا على النتائج المستقبلية، وأي شخص يتصرف بناءً على هذه المعلومات يقوم بذلك على مسؤوليته الخاصة بالكامل. المصدر: xStation5.
